Artículo 656

Tramitación del desahucio. La solicitud de desahucio estará sujeta a lo siguiente: 1. La demanda o aviso de desahucio deberá ser interpuesta por el arrendador, pero si es el administrador quien la promueve deberá acreditar su condición e ir acompañada de prueba documental del contrato de arrendamiento o, en su defecto, de prueba siquiera sumaria que acredite el vínculo contractual, dirigida al juez municipal del distrito en donde está ubicado la finca o bien arrendado; pero si este se extiende a más de un distrito, la solicitud se formulará ante el respectivo juez de circuito. Si el bien está ubicado en dos o más provincias, la solicitud se dirigirá a cualquiera de los jueces de circuito de dichas provincias. 2. En este tipo de pretensión no son admisibles la reconvención y la acumulación de procesos, de manera que el juez las rechazará de plano. 3. El juez ante el cual se presente una demanda de desahucio la examinará y si encuentra mérito, ordenará que se ponga en conocimiento personalmente al arrendatario, previniéndole de la obligación en que queda de restituir el bien objeto del contrato dentro del término legal correspondiente. Si el juez considera que la petición no procede, la negará de plano. 4. En caso de fallecimiento del arrendatario, la notificación de la demanda se realizará a una de las personas que habiten el bien o que tengan el bien objeto del contrato. Cuando un miembro de la familia que ocupe el bien acredita que continúa haciendo los pagos al arrendador, el juez lo tendrá como arrendatario. 5. Para efectos de notificaciones, incluso la del auto admisorio de la demanda, se considerará como dirección del arrendatario la del inmueble arrendado, salvo que las partes hayan pactado otra cosa. 6. Si al arrendatario no ha sido posible notificarlo a pesar de las diligencias emprendidas por el tribunal o funcionario comisionado, se procederá a notificarlo mediante edicto que durará fijado por cinco días en un lugar público del tribunal y mediante edicto en la puerta o entrada del inmueble arrendado. Transcurridos cinco días de la fijación se entenderá surtida la notificación. 7. El juez podrá, previa solicitud de la parte demandada que deberá ser formulada dentro de los diez días del traslado de la demanda, fijar un término de hasta seis meses para la desocupación y restitución del bien, siempre y cuando a la solicitud se adjunte evidencia del pago del último canon de arrendamiento, el compromiso de cancelación de las mensualidades en curso que se generen en el proceso y que la finalidad del contrato de arrendamiento es para fines comerciales, industriales, agrícolas, profesionales o educativos, para que opere el término adicional. 8. Si notificado el arrendatario no se opone en el término de traslado de la demanda, el juez proferirá sentencia ordenando el desalojo y restitución del bien. 9. Si la demanda se fundamenta en falta de pago de la renta o de servicios públicos, cuotas de administración u otros conceptos a que esté obligado el demandado en virtud del contrato, este no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones y los demás conceptos adeudados o, en defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador, correspondientes a los tres últimos periodos, o si fuera el caso las correspondientes consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley. 10. Si el demandado dentro del término de traslado de la demanda aduce título traslaticio de dominio del bien, debidamente registrado a favor de un tercero o una constancia auténtica que el bien está depositado en un proceso, el juez suspenderá los efectos del desahucio. En el caso de título a favor de un tercero, el juez lo citará para que exprese si el arrendador es comisionado suyo. En caso afirmativo, los términos no se interrumpen, en caso negativo, quedarán suspendidos. 11. Cuando el arrendatario alegue mejoras, reparaciones o cultivos pendientes, deberá hacerlo en la contestación de la demanda, que se tramitará como excepción. Si el juez la encuentra probada, al demandado le asiste el derecho a que el valor de las mejoras, sean compensadas con lo que él adeude al demandante por razón de cánones o de cualquier otra condena que se le haya impuesto en el proceso. Lo anterior es sin perjuicio del derecho del propietario del bien de escoger si hace suyas las mejoras, pagando su valor, o vende el terreno o la superficie donde están ubicadas las mejoras, al precio que fijen peritos, de no existir un acuerdo de precio con el arrendatario titular de las mejoras. 12. Si el demandado invoca excepción de pago en contra del arrendador en la sentencia se ordenará devolver a este los cánones retenidos; si no prospera se ordenará su entrega al demandante. 13. Cuando se resuelva la excepción de pago o la del desconocimiento del carácter de arrendador, el demandante será condenado al pago de las costas y gastos del proceso. 14. Si el arrendatario alega como excepción incumplimiento de la obligación de recibir los pagos por la renuencia del arrendador a recibirlos a pesar de estar el contrato vigente, y el juez la declara probada le ordenará al arrendador que reciba los pagos y lo condenará en costas. 15. El auto del juez en que se niegue o decrete el desahucio es apelable en el efecto suspensivo.

Cánones de arrendamiento. Cualquiera que fuera la causal invocada, el demandado deberá consignar oportunamente a órdenes del juzgado los cánones de arrendamiento que se causen durante el proceso, si no lo hace dejará de ser oído hasta cuando presente el título de depósito respectivo, el recibo del pago hecho directamente al arrendador o el de la consignación efectuada a disposición del tribunal. Los cánones depositados a consignación del juzgado se retendrán hasta la terminación del proceso si el demandado alega no deberlos; en caso contrario, se entregarán inmediatamente al demandante a medida que se realicen, a menos que el demandado desconozca la condición del arrendador en la contestación de la demanda, caso en el cual se retendrán hasta que en la sentencia se resuelva lo correspondiente.

Procedencia del lanzamiento. El lanzamiento, como acto de entregar un bien inmueble a una persona y desalojar de este a quien lo estuviera ocupando, será ordenado en los siguientes supuestos: 1. Cuando esté vencido el término del desahucio sin que el arrendatario desocupe el local o haya entregado el bien objeto del contrato. 2. En caso de morosidad por parte del arrendatario en el pago del canon de arrendamiento de dos o más periodos consecutivos si se trata de un inmueble urbano o de un periodo entero si se trata de un arrendamiento rústico. 3. Cuando proceda de acuerdo con disposición legal expresa.

Tramitación del lanzamiento. En el caso del numeral 1 del artículo anterior, el lanzamiento se tramitará y solicitará en la demanda de desahucio. En el caso del numeral 2, el lanzamiento estará sujeto al siguiente procedimiento: 1. La demanda de lanzamiento deberá ser presentada por el arrendador o por el administrador quien deberá acreditar su condición acompañando prueba de la titularidad del bien según sea el caso y constancia de paz y salvo de inmueble documental o digitalizado. 2. Si el juez, examinada la demanda, encuentra que esta procede, ordenará al arrendatario que, dentro del término cinco días, compruebe con el correspondiente recibo del último pago de canon de arrendamiento realizado que no se halla en mora. En el mismo auto, el juez advertirá al arrendatario que el lanzamiento se entenderá decretado, si dentro del término concedido, no se acredita el último pago o bien se cancela la mora. 3. Si el arrendatario dentro del plazo que se le otorgue para aportar el último recibo de pago, consigna en el tribunal la totalidad de lo pedido en la demanda, el proceso de lanzamiento por mora se tendrá por concluido. 4. Si el demandado deja transcurrir dicho término sin acreditar lo anterior, el arrendatario tendrá un término de diez días para la desocupación de la cosa arrendada si es predio urbano y de quince días si es predio rústico. 5. Vencido el término anterior, sin que se haya verificado la desocupación, el tribunal ejecutará el lanzamiento de forma inmediata, haciendo uso de la fuerza pública si es necesario. 6. Si al arrendatario no ha sido posible notificarlo a pesar de dos diligencias emprendidas por el tribunal o funcionario comisionado, se procederá a notificarlo mediante edicto que durará fijado por cinco días en un lugar público del tribunal y en la puerta o entrada del inmueble con lo cual se entiende surtida la notificación. 7. Una vez transcurrido el término fijado en el numeral 3 de este artículo, procederá la ejecución forzosa de lanzamiento. 8. El lanzamiento no será procedente en la última quincena del mes de diciembre y primera del mes de enero, o si el arrendatario es un trabajador en huelga debidamente acreditado bajo dicha condición; si durante la ejecución del lanzamiento se encuentra alguna persona padeciendo de enfermedad grave, se recibirá información jurada de un médico sobre el hecho y, a falta de médico, se nombrará dos peritos, y si se comprueba que la vida de la persona enferma puede comprometerse por hacerla salir, se suspenderá la diligencia y se señalará un término no mayor de veinte días dando cuenta, con copia de la actuación, al juez. 9. Los gastos que se generen por la ejecución del lanzamiento correrán por cuenta de la parte peticionaria, sin perjuicio de que pueda reclamar dichos gastos en proceso sumario aparte. 10. El auto que admite y decreta el lanzamiento es apelable en el efecto diferido.