Artículo 654

Tramitación del desahucio. La solicitud de desahucio estará sujeta a lo siguiente:

1. La demanda o aviso de desahucio deberá ser interpuesta por el arrendador, pero si es el administrador quien la promueve deberá acreditar su condición e ir acompañada de prueba documental del contrato de arrendamiento o, en su defecto, de prueba siquiera sumaria que acredite el vínculo contractual, dirigida al juez municipal del distrito en donde está ubicado la finca o bien arrendado; pero si este se extiende a más de un distrito, la solicitud se formulará ante el respectivo juez de circuito. Si el bien está ubicado en dos o más provincias, la solicitud se dirigirá a cualquiera de los jueces de circuito de dichas provincias.

2. En este tipo de pretensión no son admisibles la reconvención y la acumulación de procesos, de manera que el juez las rechazará de plano.

3. El juez ante el cual se presente una demanda de desahucio la examinará y si encuentra mérito, ordenará que se ponga en conocimiento personalmente al arrendatario, previniéndole de la obligación en que queda de restituir el bien objeto del contrato dentro del término legal correspondiente. Si el juez considera que la petición no procede, la negará de plano.

4. En caso de fallecimiento del arrendatario, la notificación de la demanda se realizará a una de las personas que habiten el bien o que tengan el bien objeto del contrato. Cuando un miembro de la familia que ocupe el bien acredita que continúa haciendo los pagos al arrendador, el juez lo tendrá como arrendatario.

5. Para efectos de notificaciones, incluso la del auto admisorio de la demanda, se considerará como dirección del arrendatario la del inmueble arrendado, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.

6. Si al arrendatario no ha sido posible notificarlo a pesar de las diligencias emprendidas por el tribunal o funcionario comisionado, se procederá a notificarlo mediante edicto que durará fijado por cinco días en un lugar público del tribunal y mediante edicto en la puerta o entrada del inmueble arrendado. Transcurridos cinco días de la fijación se entenderá surtida la notificación.

7. El juez podrá, previa solicitud de la parte demandada que deberá ser formulada dentro de los diez días del traslado de la demanda, fijar un término de hasta seis meses para la desocupación y restitución del bien, siempre y cuando a la solicitud se adjunte evidencia del pago del último canon de arrendamiento, el compromiso de cancelación de las mensualidades en curso que se generen en el proceso y que la finalidad del contrato de arrendamiento es para fines comerciales, industriales, agrícolas, profesionales o educativos, para que opere el término adicional.

8. Si notificado el arrendatario no se opone en el término de traslado de la demanda, el juez proferirá sentencia ordenando el desalojo y restitución del bien.

9. Si la demanda se fundamenta en falta de pago de la renta o de servicios públicos, cuotas de administración u otros conceptos a que esté obligado el demandado en virtud del contrato, este no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones y los demás conceptos adeudados o, en defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador, correspondientes a los tres últimos periodos, o si fuera el caso las correspondientes consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley.

10. Si el demandado dentro del término de traslado de la demanda aduce título traslaticio de dominio del bien, debidamente registrado a favor de un tercero o una constancia auténtica que el bien está depositado en un proceso, el juez suspenderá los efectos del desahucio. En el caso de título a favor de un tercero, el juez lo citará para que exprese si el arrendador es comisionado suyo. En caso afirmativo, los términos no se interrumpen, en caso negativo, quedarán suspendidos.

11. Cuando el arrendatario alegue mejoras, reparaciones o cultivos pendientes, deberá hacerlo en la contestación de la demanda, que se tramitará como excepción. Si el juez la encuentra probada, al demandado le asiste el derecho a que el valor de las mejoras, sean compensadas con lo que él adeude al demandante por razón de cánones o de cualquier otra condena que se le haya impuesto en el proceso. Lo anterior es sin perjuicio del derecho del propietario del bien de escoger si hace suyas las mejoras, pagando su valor, o vende el terreno o la superficie donde están ubicadas las mejoras, al precio que fijen peritos, de no existir un acuerdo de precio con el arrendatario titular de las mejoras.

12. Si el demandado invoca excepción de pago en contra del arrendador en la sentencia se ordenará devolver a este los cánones retenidos; si no prospera se ordenará su entrega al demandante.

13. Cuando se resuelva la excepción de pago o la del desconocimiento del carácter de arrendador, el demandante será condenado al pago de las costas y gastos del proceso.

14. Si el arrendatario alega como excepción incumplimiento de la obligación de recibir los pagos por la renuencia del arrendador a recibirlos a pesar de estar el contrato vigente, y el juez la declara probada le ordenará al arrendador que reciba los pagos y lo condenará en costas.

15. El auto del juez en que se niegue o decrete el desahucio es apelable en el efecto suspensivo.