Capítulo II Contrato de Arrendamiento Agrario

El arrendamiento del predio agrario es el acuerdo mediante el cual una parte, el arrendador, concede al arrendatario, por un tiempo determinado, el uso y goce de un predio con el objeto de realizar una actividad agraria a cambio del pago de un precio, determinado o determinable en dinero o especie.

El término de duración pactado corresponderá al ciclo biológico de la actividad que se trate.

De no determinarse expresamente, se presume por un término de tres años.

Cuando el contrato de arrendamiento conste por escrito, se identificará de forma clara e inequívoca la propiedad que ha de arrendarse mediante una descripción de su superficie y linderos.

Si no consta por escrito, se entenderá que la superficie arrendada es la que resulte suficiente para el desarrollo eficiente de la actividad agraria de que se trate.

El arrendamiento concede al arrendatario el uso y disfrute del predio arrendado; sin embargo, permitirá el acceso al arrendador cuando sea necesaria alguna reparación que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

Salvo pacto en contrario, serán nulos los contratos de subarriendo o cesión de derechos a favor de terceros.

Son obligaciones del arrendador:

1. Entregar al arrendatario el predio agrario objeto del contrato.

2. Mantener al arrendatario en el goce pacífico del predio por el tiempo que dure el contrato.

3. No variar el estado o la forma del predio arrendado y asegurar que el arrendatario practique medidas de conservación, mejoramiento y uso sostenible del suelo.

Son obligaciones del arrendatario:

1. Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

2. Usar el predio arrendado con la diligencia de un buen padre de familia, destinándolo al uso pactado y adoptando medidas de prevención, conservación y uso sostenible del suelo agrario.

3. Poner en conocimiento del arrendador toda usurpación o novedad dañosa que perjudique el estado del predio arrendado.

4. Alertar al arrendador sobre medidas de prevención que deban tomarse para asegurar las condiciones óptimas del predio ante la ocurrencia de desastres naturales que puedan afectar la actividad agraria objeto del arrendamiento.

5. Devolver el predio en buen estado al concluir el arrendamiento, salvo lo que hubiera perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por caso fortuito o fuerza mayor.

El incumplimiento de las obligaciones consignadas en este Capítulo otorga a las partes el derecho a solicitar el cumplimiento del contrato y la indemnización por daños y perjuicios, o solo esto último, dejando el contrato insubsistente.

Cuando por caso fortuito ocurra un fenómeno natural grave o por fuerza mayor se afecte el normal desarrollo de la actividad agraria que se realiza en el predio arrendado, el arrendatario será exonerado de pagar el canon mientras dure el efecto que le impida realizar la actividad agraria.

En todo caso, esta exoneración no podrá ser mayor al equivalente a tres meses de arriendo.

Transcurridos los tres meses sin que el arrendatario haya logrado superar con éxito los efectos que le impidan realizar la actividad agraria, cualquiera de las partes podrá solicitar la resolución del contrato.

Se considerará que un fenómeno natural ha afectado de manera grave una actividad agraria cuando se imposibilite su continuación por motivo de este.

La muerte, incapacidad o imposibilidad física del arrendatario extingue el contrato de arrendamiento.

No obstante, sus herederos o descendientes podrán continuarlo, previa comunicación o notificación al arrendador, sustituyendo al arrendatario original en todos los derechos y obligaciones consignados en el contrato.

Cumplido el término pactado, se extinguirá el arrendamiento; sin embargo, se entenderá prorrogada su duración por el período necesario para concluir con el ciclo biológico de la actividad agraria que se esté desarrollando.

El arrendatario tendrá derecho a la renovación del contrato cuando transcurridos treinta días calendario de su terminación permanezca en el predio con el consentimiento del arrendador.

En este caso, cesan respecto del contrato renovado las obligaciones otorgadas por un tercero para garantizar su cumplimiento.

El arrendador tendrá la obligación de dar mantenimiento a las cercas y estructuras permanentes que se encuentren en el predio arrendado, salvo pacto en contrario.

El arrendatario estará obligado al mantenimiento de los equipos y las instalaciones internas.

El canon será fijado libremente por las partes, tomando en cuenta la productividad del predio, y se podrán acordar cláusulas de revisión de este cada cierto tiempo.

Concluido el arrendamiento, salvo pacto en contrario, pasarán al arrendador todas las mejoras permanentes que el arrendatario haya introducido en el predio.

Para las mejoras permanentes dirigidas a modificar sustancialmente la producción normal del predio arrendado, se requerirá autorización del arrendador.

En este caso las partes podrán pactar una compensación por estas mejoras.

Cuando el predio arrendado sea objeto de venta, la primera opción de compra se comunicará por escrito al arrendatario, quien deberá comunicar su decisión en la misma forma en un término no mayor de treinta días a partir de la notificación del arrendador.

Quedan prohibidas y serán nulas las cláusulas o los acuerdos relativos al arrendamiento de predios agrarios que estipulen la obligación para el arrendatario o sus familiares de brindar mano de obra no remunerada como pago del canon.