Artículo 644

Procedencia. La acción posesoria especial de denuncia de obra nueva es aquella que podrá ser interpuesta por el poseedor o tenedor de un bien inmueble en contra del propietario de una obra o construcción que está iniciando y afectando, deteriorando o poniendo en peligro el inmueble objeto de la acción o solicitud.

Tramitación de la denuncia de obra nueva. La denuncia de obra nueva se regirá por las siguientes reglas especiales: 1. El demandante deberá acompañar su memorial de demanda con prueba que respalde el derecho que le asiste sobre el bien y de los perjuicios o menoscabos irrogados por la obra o construcción. 2. Si la demanda se dirige a precaver el peligro que se tema de la obra o construcción el demandante podrá pedir, en cualquier estado del proceso, que se tomen las medidas de precaución que fueran necesarias. Formulada la solicitud acompañada de inspección ocular con asistencia de dos peritos, el juez procederá inmediatamente al reconocimiento respectivo de la obra o construcción para determinar el estado de la obra o construcción. 3. Si del examen o reconocimiento judicial indicado en el numeral anterior resulta un peligro inminente, mandará suspender la obra y si con lo hecho hasta entonces puede temerse un peligro inminente, en la diligencia tomará las medidas que fueran necesarias para ordenar su demolición. 4. La orden de suspensión será notificada al propietario de la construcción u obra o al director encargado, según sea el caso, al igual que a los operarios que trabajen en ella y se les advertirá las sanciones en que incurrirán si la continúan. 5. El auto que ordena la suspensión de la obra o construcción es apelable en el efecto devolutivo y se ejecutará haciendo uso de la fuerza si es necesario; pero el demandado será indemnizado de todo perjuicio por el demandante si resulta que no le asistía derecho a solicitar el cese de la obra o construcción. 6. El demandado podrá impedir su demolición y suspensión, dando fianza o caución a satisfacción del juez de indemnizar todo perjuicio al demandante, en caso de que resulte que no tenía derecho de construirla. 7. La reclamación de daños y perjuicios que haya ocasionado la obra o construcción al bien inmueble objeto del proceso de denuncia de obra deberá ser invocada por el demandante mediante proceso sumario. 8. Para constatar si la obra o construcción ha continuado después de su suspensión, se hará constar claramente en autos su estado al tiempo de la suspensión.

Tramitación. El proceso de denuncia de obra ruinosa estará sujeto al siguiente procedimiento: 1. La denuncia de obra ruinosa deberá ser interpuesta contra el propietario de la obra o construcción, o director encargado de esta, acompañada de solicitud de práctica de inspección judicial con asistencia de peritos. 2. Presentada la demanda y una vez contestada esta, se realizará inspección judicial conforme a la tramitación prevista en el proceso de denuncia de obra nueva. 3. Si el juez encuentra fundada la demanda, previo reconocimiento de la obra o construcción, ordenará la demolición o reparación que constituye la amenaza y el afianzamiento de perjuicios, según el estado de la obra y la magnitud del posible daño. 4. Si el demandado no cumple con lo dispuesto en el numeral anterior, dentro del término señalado por el juez para tal efecto, el demandante podrá pedir que se le entregue la cosa para él demolerla o repararla, en un término igual al que se le había concedido al demandado. 5. El demandante que hubiera optado por lo indicado en el numeral anterior podrá exigir el cobro de lo gastado en la demolición o reparación, siempre y cuando rinda cuenta de lo anterior lo cual se sustanciará y aprobará mediante incidente. La suma a pagar deberá ser aprobada previamente por el tribunal oyendo el concepto de peritos. Aprobada la cuenta, esta podrá ser cobrada ejecutivamente por el demandante sin perjuicio del derecho de retener la cosa y sus anexos hasta el pago total del monto desembolsado. 6. Si al tratar de entregar la finca al demandante resulta que la posee una persona distinta del demandado y que desconoce el derecho de este, esa persona se reputará como demandada, se le notificará la orden de demoler, reparar la obra o afianzar los perjuicios. 7. Si la obra ruinosa pertenece a varios demandados y uno de los comuneros la demuele o repara, según las indicaciones del juez, dicho condueño tendrá contra los demás comuneros los mismos derechos que le asisten al demandante en igual caso. 8. Si con respecto a la obra ruinosa la misma comprende a varios poseedores sea por partes o proindiviso, y demolida, uno de ellos pide su reedificación, el juez señalará un término prudencial para lo anterior. 9. Si no se cumple la prevención del juez, cualquiera de los comuneros puede pedir que se le entregue la finca íntegra para él reedificarla y el juez así lo dispondrá, si se afianza a su satisfacción la indemnización de perjuicios a los dueños, en caso de no verificarse la reconstrucción. 10. El comunero que reedifique la obra se ajustará a las instrucciones del juez y este procurará en lo posible atender a las indicaciones de la mayoría de los condueños. 11. El condueño que reedifique la obra tiene los mismos derechos del demandante en los casos de demolición o reparación previsto en el numeral 5. 12. Si el condueño no reedifica la obra en el tiempo que se le señale deberá cubrir las costas y gastos a su cargo que emprendan los otros condueños o el demandante según sea el caso. 13. El gasto de reconstrucción o reparación no excederá de la cantidad que señale el juez, oída la opinión de peritos, ni el comunero que reedifique podrá cobrar más que lo que realmente haya gastado. 14. Si se trata de un edificio al repararse deberán conservarse sus dimensiones y formas, a menos que el demandado justifique su alteración o que el juez lo autorice para mitigar cualquier peligro o riesgo que pueda ofrecer el mal estado de algún edificio, árbol, pared, tapia, columna o cualquier inmueble análogo, cuya caída pueda causar daño a personas o en las cosas; y en consecuencia ordenará la demolición parcial o total de una obra ruinosa conforme a lo previsto en el numeral 3 de este artículo.

Derecho de retención del demandante. De conformidad con lo previsto en el numeral 5 del artículo anterior, el demandante tendrá derecho a retener y administrar la finca o cosa ruinosa si fuera fructífera hasta que los productos alcancen a cubrir lo adeudado computando intereses recíprocos al 6 % anual. En caso de que la finca no fuera rentable o no se pudiera cubrir con sus productos la acreencia del demandante, por demolición o reparación, podrá la parte interesada rendir su cuenta para examen y aprobación por parte del juez mediante la vía incidental. Una vez aprobada la cuenta por el tribunal se podrá cobrar ejecutivamente el saldo y retener la cosa y sus anexos hasta que se realice el pago.