Inicio

El Comité de Componente tendrá las funciones que se dispongan en el Reglamento de Copropiedad, además las siguientes funciones y facultades:

1. Representar a su componente en la Junta Directiva de la propiedad horizontal.

2. Aconsejar al administrador sobre decisiones relativas a la administración, uso y conservación de los bienes comunes internos de su respectivo componente, las cuales deberán constar en actas.

3. Analizar las cuentas y el informe del administrador en lo relativo a su componente, así como recomendar su aprobación o rechazo ante la Junta Directiva.

4. Revisar el presupuesto y el informe de ingresos y egresos que presente el administrador anualmente en relativo a su componente, para su aprobación rechazo.

5. Sugerir y promover ante la Asamblea de Propietarios reformas al Reglamento de Copropiedad que guarden relación con el respectivo componente, así como elaborar un Reglamento de Uso para el mejor aprovechamiento de los bienes y áreas comunes de su componente.

6. Verificar con la Junta Directiva que el administrador o el subadministrador, si lo hubiera, cumpla con los acuerdos de la Asamblea de Propietarios inherentes a su componente.

7. Dar su recomendación a la Junta Directiva para la contratación de servicios o ejecución de las obras necesarias para mantener en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación los bienes y áreas correspondientes a su componente.

8. Realizar reuniones ordinarias y/o extraordinarias presenciales o por medios electrónicos, tantas veces como las circunstancias lo requieran, para tratar materias de interés de su componente.

9. Elaborar junto con el administrador una propuesta de presupuesto para el establecimiento de cuotas de gastos comunes ordinaria o extraordinaria o proponer modificaciones, en atención a las necesidades, uso, mantenimiento y conservación de los bienes comunes de su componente, la cual deberá ser presentada ante la Asamblea de Propietarios para su aprobación o rechazo.

10. Dar cuenta a la Junta Directiva de sus observaciones sobre la administración de la propiedad horizontal.

11. Informar a la Junta Directiva sobre situaciones relacionadas con el incumplimiento de obligaciones por parte los propietarios de su componente.

12. Sugerir a la Junta Directiva la intervención de la autoridad competente, en los casos previstos en esta Ley o en los que considere necesario en lo relativo a su componente.

13. Las demás que se establezcan en el Reglamento de Copropiedad.

El Comité de Transición será un conjunto conformado por los primeros propietarios del inmueble en un número no mayor de cinco ni menor de tres, los cuales serán escogidos por mayoría simple de los asistentes en la primera reunión de la Asamblea de Propietarios.

Este Comité colaborará y participará en la toma de decisiones concernientes al inmueble, mientras esté vigente la administración de la promotora, hasta la escogencia de la primera Junta Directiva electa por los propietarios.

Este Comité debe velar por los intereses de los propietarios y del inmueble.

La proindivisión que establece esta Ley es forzosa, y los propietarios no podrán acordar que se le ponga fin ni obtener la división judicial excepto en los siguientes casos:

1. Por destrucción total de la edificación.

2. Por destrucción parcial, cuando la edificación hubiera disminuido su valor en un 66% por lo menos.

3. Por aprobación de por lo menos el 75% del valor total de la propiedad horizontal, tal como aparece en la tabla de valores y porcentajes del Reglamento de Copropiedad. En este último caso, se tomara como valor de la unidad inmobiliaria para efectos de posibles indemnizaciones el valor más alto entre los avalúos que realicen dos evaluadores profesionales designados y pagados por la Asamblea de Propietarios. Uno de estos evaluadores representará los intereses de los propietarios que no estuvieron de acuerdo con la decisión tomada por la Asamblea de Propietarios.

En caso de haber sido destruida parcialmente la edificación, si esta disminuyera su valor en por lo menos 66% y la Asamblea de Propietarios decide su reconstrucción, todos los propietarios deberán contribuir en proporción a sus derechos, pero si alguno fuera renuente al pago de su cuota, cualquier otro de los propietarios o, en su defecto, cualquier otra persona podrá adquirir la parte del que no cubriera su contribución, previa tasación judicial.

Siempre que la edificación amenace ruina, según la Oficina de Seguridad del Benemérito Cuerpo de Bomberos de la República de Panamá, la Asamblea de Propietarios podrá disponer su reconstrucción o su demolición, así como la venta del terreno y de los materiales, mediante la votación favorable de no menos del 75% de todas las unidades inmobiliarias que representen a su vez no menos del 75% del valor total de la propiedad horizontal, tal como aparece en la tabla de valores y porcentajes del Reglamento de Copropiedad.

En caso de reconstrucción, los propietarios que no estuvieran de acuerdo con dicha decisión no podrán ser obligados a contribuir, pero la mayoría deberá adquirir la parte de la minoría, según tasación judicial o decisión arbitral.

Cuando por ocurrir siniestro, debidamente certificado por la Oficina de Seguridad del Benemérito Cuerpo de Bomberos de la República de Panamá, se requiera cobrar el valor de la indemnización del seguro, este quedará afecto en primer lugar a la reconstrucción de la edificación, en los casos que así se acuerde en Asamblea de Propietarios.

Si la Asamblea de Propietarios después del siniestro resuelve por el voto de no menos del 75% de las unidades inmobiliarias, que representen a su vez no menos del 75% del valor de la propiedad horizontal, tal como aparece en la tabla de valores y porcentajes del Reglamento de Copropiedad, demoler el resto de la edificación y limpiar los escombros o dividir o vender el terreno, el monto de la indemnización del seguro se dividirá entre los propietarios en la proporción en que hubieran concurrido el pago de las primas correspondientes.

Los acreedores hipotecarios tendrán el derecho preferente, que les confiera la ley, ante los propietarios de la edificación en él, valor de la indemnización correspondiente a cada propietario hasta la concurrencia de sus créditos, siempre que no se ordene la reconstrucción de la edificación, o si se ordene la reconstrucción de la edificación, esta no se inicia en el término de noventa días calendario, contado a partir de la fecha en la que la Asamblea de Propietarios acuerde la reconstrucción.

La Asamblea de propietarios deberá tomar el acuerdo respectivo dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha en que se verifique el pago de la indemnización, y se le comunicará a los acreedores hipotecarios dentro de los diez días hábiles siguientes.

En todos los casos en que se acuerde la desafectación del Régimen de Propiedad Horizontal, se requerirá una resolución emitida por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, la cual será protocolizada junto con el acta de la Asamblea de Propietarios mediante la cual se aprobó dicha desafectación y se elevará a escritura pública e inscribirá en el Registro Público.

La propiedad horizontal gravada con garantía hipotecaria, que es adquirida con posterioridad por varios propietarios de conformidad con esta Ley, podrá ser dividida entre las diferentes unidades inmobiliarias de estos propietarios, conforme lo acuerden estos y la entidad crediticia.

La división del crédito hipotecado de que trata este artículo deberá inscribirse en el Registro Público.

El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, a través de la Dirección de Propiedad Horizontal, conocerá de todos los trámites relativos al Régimen de Propiedad Horizontal y tendrá entre sus funciones las siguientes:

1. Acoger y resolver las solicitudes para la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal sobre una o varias fincas.

2. Revisar y aprobar los reglamentos de copropiedad de las fincas a incorporar al Régimen de Propiedad Horizontal y sus respectivas reformas, conforme a los requisitos establecidos.

3. Absolver consultas técnicas y legales, verbales y escritas, relativas al Régimen de Propiedad Horizontal, y emitir las certificaciones correspondientes.

4. Servir de instancia de orientación y conciliación ante los conflictos que se pudieran presentar entre propietarios, o la Junta Directiva o el administrador de unidades inmobiliarias incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal.

5. Requerir a la Junta Directiva o al administrador, inscrito en el Registro Público, el informe auditado sobre su gestión, por solicitud del 20% de la totalidad de los propietarios, siempre que los peticionarios demuestren que su unidad inmobiliaria se encuentra al día en el pago de las cuotas de gastos comunes de los proyectos incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal.

6. Requerir a la Junta Directiva o al administrador, inscrito en el Registro Público, un informe actualizado sobre los depósitos al Fondo para Imprevistos, por solicitud del 20% de la totalidad de los propietarios que a su vez encuentren al día en los pagos de las cuotas de gastos comunes.

7. Verificar la forma y contenido, previa, a su inscripción ante el Registro Público, de las sesiones, actas y resoluciones de la Asamblea de Propietarios y de la Junta Directiva de conformidad con lo establecido en la presente Ley, su reglamentación y el Reglamento de Copropiedad.

8. Conocer y resolver las solicitudes en relación con la calificación de determinadas mejoras adicionales como suntuosas.

9. Conocer y resolver las quejas en relación con las decisiones de la Asamblea de Propietarios, la Junta Directiva y el administrador, a fin de que se cumpla con esta Ley, su reglamentación y el Reglamento de Copropiedad, y su decisión será vinculante.

10. Emitir las resoluciones aprobando o no la desafectación del Régimen de Propiedad Horizontal.

11. Velar por el cumplimiento de la presente Ley.

12. Sancionar, cuando así lo estime procedente, a quienes incumplan las disposiciones de esta Ley o de los reglamentos respectivos. Las sanciones que se establezcan tendrán un mínimo de quinientos balboas (B/.500.00) y un máximo de cinco mil balboas (B/.5 000.00). El Órgano Ejecutivo reglamentará esta materia.

13. Capacitar a los propietarios, administradores y promotores en todas las normas en materia de Régimen de Propiedad Horizontal.

14. Dictar y ordenar temporalmente medidas en las propiedades horizontales, cuando existan violaciones flagrantes de los derechos consagrados en la constitución Política y las leyes de la república.

15. Cualquier otra que le confiera esta Ley y su reglamentación. La competencia que se le adscribe al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial para el conocimiento de las situaciones descritas en el presente artículo es sin perjuicio de lo que señala el Código Judicial en materia de jurisdicción y competencia.

Todas las controversias relativas al Régimen de Propiedad Horizontal, salvo las excepciones establecidas en esta Ley, serán de competencia de la jurisdicción ordinaria, según las reglas de competencia que establece el Código Judicial.

Para los efectos de la tramitación del cobro de las cuotas de gastos comunes, los jueces de paz tendrán competencia hasta la cuantía que establece la ley.

En tal caso, estas autoridades administrativas de policía deben aplicar el procedimiento correspondiente a los procesos ejecutivos de menor cuantía, y quedan facultadas para decretar secuestros en contra del moroso a petición de parte, sin necesidad de caución y hasta la cuantía fijada.

Los propietarios interesados podrán optar a someterse a procesos arbitrales.

Los jueces de paz tendrán competencia para conocer y resolver situaciones o controversias que se presenten dentro de la propiedad horizontal entre los propietarios y/o estos con el administrador.

El Órgano Judicial podrá crear juzgados especializados, que conocerán exclusivamente sobre propiedad horizontal y las normas establecidas en esta Ley, atendiendo a las reglas de competencia a través de procedimientos sumarios.

Estos juzgados serán establecidos progresivamente en toda la República.

De igual manera, una vez creados tendrán competencia para el cobro de los gastos comunes sin importar la cuantía.

El Estado proporcionará al Órgano Judicial los recursos presupuestarios que se requieran para el funcionamiento de estos juzgados especializados.

Las acciones contra decisiones de la Asamblea de Propietarios, Junta Directiva y/o administrador prescriben en el término de tres años contados a partir del momento en que se perfecciono el acto que se pretende impugnar.

Sin perjuicio de dar cumplimiento a las disposiciones contenidas en la presente Ley, los aspectos relacionados con la creación, enajenación, modificacion, constitución de derechos reales y registro de bienes sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal se regirán por las normas de derecho común.

En consecuencia, las limitaciones, restricciones y gravámenes que afecten a inmuebles incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal se reconocen sin perjuicio de la denominación que las partes den al contrato mediante el cual se enajena la propiedad, así como también a la promesa de compraventa, a los arrendamientos con opción de compra, arrendamiento inmobiliario (leasing inmobiliario) o a cualquier otra transacción que afecte la titularidad del bien.

El Régimen de Propiedad Horizontal se aplicará a proyectos de interés social, en beneficio directo para el Estado y la comunidad.

El Estado reglamentará la materia para garantizar el acompañamiento social de los nuevos propietarios de este tipo de viviendas en materia de liderazgo, organización comunitaria y de educación sobre la legislación de la propiedad horizontal, salubridad, seguridad, sana convivencia y mantenimiento preventivo de las instalaciones.

Para la transferencia de una unidad inmobiliaria inscrita bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, el propietario o adquirente de esta deberá presentar al notario público evidencias escritas, como el certificado de paz y salvo con la propiedad horizontal firmada por quien haya sido debidamente facultado para ello en la ley o el Reglamento de Copropiedad.

Esta certificación también será necesaria en caso de adjudicación por remate judicial y será expedida por el administrador o de acuerdo con el orden jerárquico de dignatarios establecidos en la presente Ley.

La certificación deberá ser exigida por el notario público para su protocolización en la respectiva escritura.

En ausencia de la Asamblea de Propietarios, Junta Directiva o administrador durante un periodo de más de cinco años, se inscribirán las órdenes dictadas por el Órgano Judicial o el Ministerio Público, sin necesidad de paz y salvo a que se refiere este artículo.

La administración de las unidades inmobiliarias informará, mensualmente y por escrito, a las instituciones acreedoras de hipotecas o en fideicomisos sobre las unidades inmobiliarias que mantengan atraso de dos meses o más en el pago de sus cuotas de administración, conservación y mantenimiento de bienes comunes y quienes estarán obligadas a recibir la notificación y actuar de acuerdo con las cláusulas del contrato de hipoteca.

De cumplirse lo anterior, una vez rematada la unidad inmobiliaria, la responsabilidad de pago de las cuotas morosas y otras obligaciones económicas recaerá sobre sus acreedores hipotecarios.

De no ser así, si resultara rematada la unidad inmobiliaria por parte del acreedor hipotecario, la unidad asumirá la, responsabilidad del pago de las cuotas de gastos comunes morosas.

Los acreedores hipotecarios o fiduciarios podrán incluir en sus mensualidades las cuotas de gastos comunes como parte integral de estas para ser remitidas a la administración de la propiedad horizontal.

El usufructo de las áreas y facilidades comunes de la propiedad, como vestíbulo, escaleras, pasillos, ascensores, transformadores y líneas principales de electricidad, bombas y tanques de agua, tuberías principales y comunes de agua, gas, sistemas contra incendio, áreas sociales, jardines, piscinas, entre otras, es inseparable e indivisible del pago de las cuotas de gastos comunes correspondientes por parte de cada propietario.

En los contratos de promesa de compraventa y contratos de compraventa de unidades inmobiliarias comerciales o mixtas bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, será obligatorio anunciar si la azotea será o no de uso común.

Las azoteas podrán ser de uso exclusivo de algunas unidades inmobiliarias, con exclusión de otras unidades, y se deberá especificar cuáles son las unidades inmobiliarias con derecho a su uso e incluirse en los contratos de promesa de compraventa y los contratos de compraventa.

De omitirse esta información, la azotea será de propiedad común de todas las unidades inmobiliarias que conformen la propiedad horizontal, con acceso directo desde las áreas comunes.

De igual forma, en la inscripción inicial de la propiedad horizontal y en el Reglamento de Copropiedad se podrá establecer que las azoteas pertenecen a determinada unidad inmobiliaria, en cuyo caso se le asignará un valor y un porcentaje de participación y su propietario deberá pagar la respectiva cuota de gastos comunes.

Si la azotea en los proyectos comerciales o mixtos es reservada por el promotor o propietario inicial para futura construcción o instalación, esta deberá cumplir con antelación con las normas de desarrollo urbano, como densidad, estacionamientos, destino o uso y otros.

Además, deberá contar con las autorizaciones respectivas.

Se adiciona el artículo 2-A a la Ley 45 de 2007, así: Artículo 2-A.

Concepto.

Se consideran consumidores, siempre que adquieran bienes y servicios como destinatario final en una relación de consumo, las personas jurídicas incluyendo sociedades anónimas, fundaciones de interés privado, asociaciones sin fines de lucro, sociedades de responsabilidad limitada, entre otras.

Si miembros de la Junta Directiva o el Administrador que incumplan las obligaciones previstas en la presente Ley, su Reglamentación o que incurran en un manejo irregular de las cuotas de los propietarios o de los fondos de la Propiedad Horizontal quedarán inhabilitados para el cargo de forma temporal o definitiva.

Esta inhabilitación se hará conforme a las decisiones de la Dirección de Propiedad Horizontal o de las autoridades jurisdiccionales o arbitrales correspondientes.

El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial reglamentará el procedimiento administrativo para la aplicación del presente artículo.

En la promesa de compraventa que suscriban el promitente comprador y el promitente vendedor, en el caso de viviendas nuevas, sin perjuicio de los requisitos exigidos por la legislación de protección al consumidor, deberán incluirse:

1. Detalle de los metros que, efectivamente, tendría la unidad inmobiliaria, con prescindencia de su participación en las áreas comunes.

2. Descripción y propiedad del terreno en el que se construirá el edificio o los edificios.

3. Cantidad de estacionamientos a que tendría derecho la unidad inmobiliaria.

4. Información detallada de las reservas que el promotor impondrá en el Reglamento de Copropiedad sobre sótanos, fachadas, servidumbres y otros. Las reservas que podrán establecerse sobre áreas privadas ya edificadas, igual las podrá fijar sobre terrenos adyacentes para continuar con futuras etapas de la propiedad horizontal. Se permitirá al promotor adelantarlas, asumiendo haberse cumplido con el mínimo exigido por las normas de desarrollo urbano. No podrá el promotor desmejorar los derechos a la propiedad privada ofrecida al comprador.

5. En el caso de pactarse un cargo económico por el periodo comprendido entre la entrega y la constitución del título de propiedad sobre la unidad inmobiliaria, claramente que dicho cargo no podrá ser mayor del 1% sobre el saldo insoluto del precio pactado ni debe exceder un máximo de tres meses contado a partir de la entrega, salvo que la falta de constitución del título de propiedad sobre la unidad inmobiliaria sea por causa imputable al promitente comprador o su trámite hipotecario, y solo será efectivo cuando ocurran las siguientes circunstancias: a. Se haya obtenido el permiso de ocupación. b. Se haya hecho entrega de la unidad inmobiliaria con sus correspondientes llaves, lo que debe constar en el acta de entrega correspondiente a conformidad del promitente comprador. Para este efecto, la respectiva unidad inmobiliaria debe encontrarse apta para ser habitada permanentemente. Para efectos de este artículo se entiende que el comprador no podrá negarse a recibir el inmueble siempre que la unidad sea habitable en su conjunto, y de existir excepciones que no impliquen un monto mayor del 1% del valor de la propiedad, el vendedor deberá realizar las subsanaciones correspondientes en un periodo no mayor de treinta días calendario. Se entenderá entregada la unidad inmobiliaria si el comprador la ocupa efectivamente. Este artículo será aplicable a todas las viviendas nuevas sean o no incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal y su tutela será competencia de la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia, que será competente para imponer sanciones ante cualquier infracción a este artículo, que serán impuestas de acuerdo con los montos y procedimientos de la Ley 45 de 2007 y sus reglamentos.