Título VII Administración de la Propiedad Horizontal

Se crea obligatoriamente el Fondo para Imprevistos para atender y financiar las obligaciones, obras o expensas que se presenten de forma imprevista no contempladas en el presupuesto vigente de la propiedad horizontal y que afecten directamente la situación financiera y el buen funcionamiento del inmueble.

Este fondo no podrá ser usado para aquellos gastos previsibles y que formen parte del mantenimiento usual y/o normal de la propiedad horizontal.

El Fondo para imprevistos corresponde como mínimo al 1% de la totalidad de los ingresos y las cuotas de gastos comunes anuales recaudadas, el cual deberá incluirse obligatoriamente como parte del presupuesto que se aprobará en reunión ordinaria anual de la Asamblea de Propietarios.

Solo se podrá cautelar el Fondo para imprevistos y/o hasta el 20% de la totalidad de lo recaudado mensualmente por la propiedad horizontal hasta el monto líquido decretado por la instancia judicial.

De requerir el uso del Fondo para Imprevistos, la Junta Directiva deberá justificar su necesidad y monto a utilizar ante la Asamblea de Propietarios, la cual decidirá mediante el voto favorable de, por lo menos, el 51% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal.

El Reglamento de Copropiedad deberá contener, como mínimo, sin perjuicio de otras disposiciones que los propietarios juzguen necesarias para el mejor funcionamiento del Régimen, lo siguiente:

1. El nombre con el cual se denominará la propiedad horizontal.

2. La determinación del uso o usos a que se destinará la propiedad horizontal. En el caso de multiuso, deberán definirse las áreas o los pisos y los bienes comunes que conformen cada componente, de acuerdo con el uso que corresponda. En el caso de edificaciones, cada uso deberá estar enmarcado dentro de las normas de zonificación vigentes que al efecto haya establecido el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

3. La prohibición o no de llevar o tener animales de conformidad con lo dispuesto por el Ministerio de Salud o las autoridades locales; no obstante, se podrá determinar el tipo, la forma, las modalidades, los cuidados y las responsabilidades que debe asumir el propietario para mantener mascotas.

4. La forma de convocatoria y periodicidad de las sesiones de la Asamblea de Propietarios.

5. La cantidad de propietarios necesarios para celebrar reuniones ordinarias y extraordinarias de la Asamblea de Propietarios de acuerdo con la presente Ley.

6. La cantidad de propietarios para adoptar resoluciones y acuerdos válidos, cuando se trata de casos en que la ley no exija un determinado porcentaje.

7. El mes en el cual se deberá efectuar la reunión anual ordinaria de la Asamblea de Propietarios.

8. Las facultades, obligaciones y funciones de la Junta Directiva y sus dignatarios.

9. El mecanismo de designación del administrador, facultades, obligaciones y periodo de duración.

10. El señalamiento de la fecha en que el administrador debe rendir informe de su gestión.

11. La obligatoriedad de la Junta Directiva de presentar un presupuesto anual de ingresos y egresos, así como el informe detallado de los depósitos y retiros del Fondo para Imprevistos, ante la Asamblea de Propietarios.

12. La tabla de valores y porcentajes, contentiva del valor de cada unidad inmobiliaria, que incluye el valor del terreno y mejoras, así como el coeficiente de participación de estas sobre los bienes comunes.

13. La obligación del secretario de llevar un libro o registro de actas de las sesiones de la Asamblea de Propietarios y un libro o registro de las sesiones de la Junta Directiva.

14. La obligación del tesorero, de llevar un libro o registro de ingresos y egresos y presentar anualmente un informe auditado, cuando existan más de veinte unidades inmobiliarias.

15. La descripción de las reservas que haga el promotor, siempre que estas no recaigan sobre bienes comunes esenciales para la existencia, estabilidad y funcionamiento de la propiedad horizontal, que tendrán un periodo de vigencia máximo de diez años, siendo nula cualquier estipulación en contrario, de conformidad con lo establecido en esta Ley y la reglamentación que sobre esta materia dicte el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

16. El plan de manejo y disposición de los desechos para su reciclaje, de ser posible, velando siempre por la protección al medio ambiente en el área.

Para modificar el Reglamento de Copropiedad se requiere un acuerdo tomado en Asamblea de Propietarios por el voto del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal y que, a su vez, representen no menos del 75% del valor de la propiedad horizontal, como aparece en la tabla de valores y porcentajes del Reglamento de Copropiedad. En el caso de que un solo propietario represente el 50% o más de ese valor, requerirá el porcentaje extra que le permita totalizar el 75 % del valor de la propiedad horizontal para que el acuerdo sea válido. Estas reformas requieren ser aprobadas por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y deberán elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro Público para que surtan efecto contra terceros, salvo las siguientes excepciones:

1. El cambio de coeficiente de participación, el cual requerirá la aprobación de no menos del 75% de la totalidad de las unidades inmobiliarias y que, a su vez, representen el 75% del coeficiente de participación y que se encuentren al día en sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal.

2. El otorgamiento de derecho a bienes de uso exclusivo a uno o más propietarios, para lo que es necesario el voto favorable de no menos del 51% o más de las unidades inmobiliarias.

3. La Junta Directiva tendrá la competencia para la fijación de alteración del porcentaje de participación, en casos de segregación o fusión de unidades inmobiliarias que no alteren las cuotas restantes de las demás unidades inmobiliarias.

En la reunión de la Asamblea de Propietarios, cada unidad inmobiliaria inscrita en el Registro Público tendrá derecho a voto, el cual lo ejercerá su propietario; no obstante, están inhabilitados para ejercer este derecho las unidades inmobiliarias que al momento de la votación no se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes, pudiendo su propietario solo ejercer el derecho a voz.

Lo que no estuviera previsto en la ley, su reglamentación, el Reglamento de Copropiedad o no tuviera una votación salificada, se decidirá conforme lo apruebe la reunión de la Asamblea de Propietarios, debidamente constituida por mayoría de votos de los presentes.

Esta decisión será obligatoria siempre que no sea contraria.

El promotor y/o propietario inicial será responsable de cumplir las disposiciones referentes a la operación, conservación y funcionamiento del proyecto, además de las siguientes obligaciones mínimas:

1. Velar por la entrega de las unidades inmobiliarias dentro de los plazos estipulados en el contrato de promesa de compraventa o contrato de compraventa.

2. Cumplir con las disposiciones pactadas en el Contrato de Promesa de Compraventa o Contrato de Compraventa. así como el material de promoción.

3. Desarrollar el proyecto de acuerdo con el diseño aprobado por las autoridades competentes.

4. Elaborar, en los proyectos por etapas o fases que ya han sido incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal, un presupuesto que contemple la totalidad de las cuotas de los gastos comunes para esa fase, y sufragar la totalidad de las cuotas de gastos comunes de las unidades inmobiliarias que no hayan sido traspasadas y entregadas, que sean incorporadas de cada fase que tengan su permiso de ocupación correspondiente.

5. Pagar la cuota parte que le corresponde por las áreas que son comunes para todo el proyecto, como calles de acceso, garita de seguridad, jardinería, consumo de luz de los postes de servicio eléctrico de esas áreas comunes, en los proyectos por etapas o fases que el propietario inicial no haya incorporado al Régimen de Propiedad Horizontal. Estas áreas comunes tendrán un presupuesto independiente del inmueble.

6. Cubrir el mantenimiento de aquellas áreas reservadas por el promotor para futuros desarrollos. corresponderá al promotor y/o propietario inicial.

7. Traspasar en buen estado a la propiedad horizontal aquellas áreas o bienes que hayan sido objeto de reserva y que, al momento del vencimiento del periodo de los diez años, estos no hayan sido ejecutados.

8. Entregar el reglamento de copropiedad al futuro comprador o propietario.

9. Mantener vigente la sociedad promotora del inmueble luego de la inscripción del reglamento de copropiedad y no podrá disolverse hasta que no venza la garantía que trata el artículo 1343 del Código Civil. Estas sociedades promotoras necesariamente deben tener su domicilio en la República de Panamá el cual debe constar en los contratos de promesa de compraventa y el reglamento de copropiedad.

El promotor deberá entregar a la Junta Directiva transitoria, que es designada por este, los bienes y áreas comunes de la propiedad horizontal, la cual los custodiará como buen padre de familia y rendirá informes de ingresos y egresos mensuales, de acuerdo con lo establecido en esta Ley, ante la Asamblea de Propietarios hasta que se dé la entrega formal a la primera Junta Directiva compuesta por los propietarios de la propiedad horizontal.

El promotor debe entregar a la Junta Directiva transitoria y esta, a su vez, a la Junta Directiva electa por los propietarios, como mínimo, los siguientes documentos:

1. Copia completa física y/o digital de los planos aprobados del proyecto.

2. Original físico y copia digital de la escritura pública de inscripción de la propiedad horizontal y sus modificaciones, si las hubiere.

3. Original físico y copia digital del Reglamento de Uso.

4. Copia de las actas de entrega de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal.

5. Copia del permiso o de los permisos de construcción y de ocupación que existieran del inmueble o de cada una de las unidades inmobiliarias, según sea el caso.

6. Pólizas de seguros emitidas a favor de la propiedad horizontal.

7. Plano demostrativo de distribución de estacionamientos.

8. Facturas de compra, manuales y certificados de garantía sobre los equipos, sistemas y mobiliario de las áreas comunes de la propiedad horizontal, así como cualquier otra certificación referente a la solidez, salubridad, seguridad, mantenimiento y conservación de la propiedad horizontal.

9. Registros y actas originales de las reuniones de Asamblea de Propietarios y de Junta Directiva.

El promotor tendrá, como mínimo, los siguientes derechos:

1. Establecer reservas sobre bienes comunes no esenciales que favorezcan el desarrollo y ejecución de su proyecto.

2. Establecer el nombre de la propiedad horizontal, así como la cantidad de unidades inmobiliarias en que se divide su proyecto, el valor asignado a estas y el coeficiente de participación.

3. Definir y establecer los usos o destinos de la propiedad horizontal, así como sus áreas en atención a las normas de desarrollo urbano.

4. Elaborar el Reglamento de Copropiedad de conformidad con la presente Ley y presentar el título constitutivo en el Registro Público para su inscripción.

5. Designar la primera Junta Directiva transitoria y el primer administrador de la propiedad horizontal.

6. Celebrar los contratos de promesa de compraventa y compraventa.

7. Presentar documentación para trámites referentes al Régimen de Propiedad Horizontal ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

8. En proyectos por fase, se le garantizará el acceso a promover y desarrollar las futuras etapas del proyecto.

9. Cualquier otro que le otorgue la presente Ley y su reglamentación.

Los propietarios serán responsables en lo referente a la participación, conservación y mantenimiento de la propiedad horizontal, teniendo, como mínimo, las siguientes obligaciones:

1. Asistir de manera obligatoria a las reuniones de la Asamblea de Propietarios. De no hacerlo, se impondrá una multa de un mínimo del 20% de la cuota de gastos comunes. La Asamblea de Propietarios podrá aumentar este porcentaje. Igualmente, todo propietario de una unidad inmobiliaria debe acreditar su condición como tal.

2. Pagar las cuotas de gastos comunes ordinarias o extraordinarias en las fechas o plazos establecidos.

3. Informar, tan pronto tenga conocimiento, al administrador o a la Junta Directiva cualquier irregularidad con relación a la seguridad, salubridad, conservación y mantenimiento de los bienes comunes.

4. Utilizar las áreas comunes y privativas de la propiedad horizontal según su destino y de acuerdo con lo establecido en el Reglamento de Copropiedad y Reglamento de Uso.

5. Cumplir y hacer cumplir las disposiciones de esta Ley, las normas del Reglamento de Copropiedad, por parte de sus visitas, proveedores, dependientes y/o de las personas a quienes diera en arrendamiento o a cualquier título cediera el uso de su unidad inmobiliaria.

6. Mantener en buen estado su unidad inmobiliaria y los elementos que la conforman.

7. Responder por daños causados a las áreas comunes, a otros propietarios o a terceros afectados. Para ello, podrá mantener vigente en todo momento y a sus expensas, una póliza de seguro multi-riesgos sobre su unidad inmobiliaria, con extensión de daños a terceros y a los bienes comunes y equipos. Copia de esta póliza podrá ser entregada en cada renovación a la administración de la propiedad horizontal.

8. Permitir el acceso a las autoridades competentes en compañía del administrador en casos que la ley lo ordene.

9. Utilizar solo personal idóneo para las reparaciones y modificaciones a las unidades inmobiliarias.

10. Dirigirse con respeto hacia los demás propietarios y/o residentes, personal de la administración y demás personas relacionadas con el funcionamiento de la propiedad horizontal, absteniéndose de proferir ofensas que afecten su dignidad.

11. Respetar y conservar la uniformidad del inmueble.

12. Informar a la Junta Directiva y/o al administrador sobre los trabajos a realizar en la unidad inmobiliaria.

13. Informar y entregar a la Junta Directiva y/o al administrador por razones de seguridad copia de cédula y/o pasaporte de persona o personas a quienes diera en arrendamiento o a cualquier título cediera el uso de su unidad inmobiliaria. La información suministrada deberá ser manejada bajo el principio de confiabilidad que establece esta Ley.

14. Cumplir a requerimiento de la Junta Directiva y/o del administrador con las normas de salubridad dictadas por las autoridades nacionales y locales.

15. Cada propietario tiene la obligación de Efectuar y pagar las reparaciones de su unidad inmobiliaria que afecten a otra unidad inmobiliaria o áreas comunes, de acuerdo a lo establecido en el artículo

29. de la presente ley.

El propietario tendrá, como mínimo, los siguientes derechos:

1. Recibir información relativa a la propiedad horizontal por parte de la Junta Directiva y/o del administrador en los plazos establecidos en la presente Ley y cuando sea necesario.

2. Presentar peticiones ante la Junta. Directiva o ante el administrador, y recibir una pronta respuesta y/o solución sobre esta.

3. Al uso, goce y disfrute de las áreas comunes y privativas, sin más limitaciones que las establecidas en esta Ley, su reglamentación, el Reglamento de Copropiedad y Reglamento de Uso.

4. Recibir una copia física y/o digital por parte de la Junta Directiva y/o el administrador del Reglamento de Copropiedad y del Reglamento de Uso. En el caso de requerir copias adicionales, serán a costas del propietario.

5. Participar con voz dentro de las reuniones de la Asamblea de Propietarios y ejercer su derecho a voto siempre que se encuentre habilitado para ello.

6. Recibir copia de las actas de Asamblea de Propietarios y certificaciones de actas de Junta Directiva por temas relacionados con su unidad inmobiliaria o las áreas comunes del inmueble, cuando así lo solicite.

7. Recibir las certificaciones de paz y salvo en un plazo no mayor de tres días calendario, cuando así lo solicite.

8. Recibir un trato digno y respetuoso por parte de los demás propietarios y/o residentes, personal de la administración y demás personas relacionadas con el funcionamiento de la propiedad horizontal.

9. Formar parte de la Junta Directiva o de algún comité de apoyo de la propiedad horizontal.

10. Recibir trato confidencial en los asuntos que se refieran a su vida privada o intimidad. La administración deberá asegurar que el manejo de las herramientas tecnológicas de seguridad, las imágenes e información obtenidas a través de estos medios, deban ser entregadas solo por requerimiento de las autoridades competentes o del propietario afectado, por actos de dolo, culpa o negligencia cometidos en contra de la ley y/o el Reglamento de Copropiedad o uso del bien inmueble.

11. Cualquier otro que le otorgue la presente Ley y su reglamentación.

La Asamblea de Propietarios es el máximo organismo dentro del Régimen de Propiedad Horizontal y estará formada por la totalidad de los propietarios que conforman la propiedad horizontal.

La Asamblea de Propietarios obtendrá su personería jurídica al inscribirse el Reglamento de Copropiedad en el Registro Público bajo el nombre de Asamblea de Propietarios de la Propiedad Horizontal seguido nombre del inmueble, también podrá utilizar como nombre abreviado las siglas P.H., seguidas del nombre, del inmueble.

Su finalidad es velar por el mantenimiento, conservación, salubridad, seguridad y la buena administración de los bienes comunes de la propiedad horizontal, sin ánimo de lucro.

El representante legal de la Asamblea de Propietarios será el presidente y, como tal, representará a la Asamblea en toda clase de procesos y actos relativos al inmueble o a su administración y no será responsable de los actos ejecutados, siempre que sean ejercidos en cumplimiento de la ley o de acuerdo con el mandato de la Asamblea.

A falta del presidente, la representación legal la tendrá otro miembro de la Junta Directiva de acuerdo con el orden de prelación establecido en la presente Ley y, a falta de todos ellos, el propietario que designe la Asamblea de Propietarios.

Esta designación deberá ser inscrita en el Registro Público.

La administración, mantenimiento y conservación de los bienes comunes de la propiedad horizontal corresponderá a la Asamblea de Propietarios y será ejecutada de manera coordinada por la Junta Directiva y el administrador.

La Asamblea de Propietarios se reunirá en sesión ordinaria obligatoriamente, por lo menos, una vez al año, la que deberá ser convocada por algún miembro de la Junta Directiva, en el mes señalado en el Reglamento de Copropiedad.

De no existir la indicación del mes en que se deba convocar, esta deberá ser celebrada a los trescientos sesenta y cinco días calendario después de celebrada la última reunión de Asamblea ordinaria.

La convocatoria a Asamblea ordinaria se hará con no menos de diez ni más de veinte días calendario previo a la celebración de la reunión, la cual se comunicará a través de documento escrito a la unidad inmobiliaria y/o por cualquier medio tecnológico que haya indicado cada propietario.

Cuando se trate de la Asamblea ordinaria anual obligatoria, debe adjuntarse a esta convocatoria el proyecto de presupuesto y el informe de ingresos y egresos elaborado por el administrador, refrendado por un contador público autorizado, el informe de gestión por parte de la Junta Directiva, el estado financiero auditado del periodo anterior, si así fuera previamente requerido por la Asamblea de Propietarios.

Se exceptúa el aporte de los anteriores documentos, cuando la convocatoria a reunión de Asamblea de Propietarios sea realizada por no menos del 20% de la totalidad de los propietarios que se encuentren al día en los pagos de las cuotas de gastos comunes.

La reunión ordinaria de la Asamblea de Propietarios podrá ser Convocada por derecho propio por el 20% de la totalidad de los propietarios de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes, si han transcurrido dos meses calendario desde la fecha en que la Junta Directiva debió convocar y esta no la haya convocado.

En este caso, se deberá cumplir con las formalidades de convocatoria señaladas en el artículo anterior.

En las reuniones convocadas por derecho propio, presidirán la reunión el presidente y secretario ad hoc que escoja la Asamblea de Propietarios en esa sesión, quienes serán los que suscribirán el acta, aun cuando se encuentren presentes en la reunión los titulares del cargo.

La Asamblea de Propietarios se podrá reunir de forma extraordinaria cuando las necesidades sean imprevistas o de urgencia y cuando lo requiera el inmueble.

La convocatoria la hará la Junta Directiva, el administrador o, por lo menos, el 20% de la totalidad de los propietarios de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en los pagos de cuota de gastos comunes por derecho propio, cuando no fuera convocada por las autoridades encargadas en un término no mayor de cuarenta y ocho horas de ocurrido el imprevisto o urgencia.

La convocatoria extraordinaria de la Asamblea de Propietarios se realizará con no menos de tres días ni más de cinco días calendario la celebración de la reunión.

En caso de que la Asamblea extraordinaria sea convocada por derecho propio de, por lo menos, el 20% de la totalidad de los propietarios de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en los pagos de cuota de gastos comunes, presidirán la reunión el presidente y secretario ad hoc que escoja la Asamblea de Propietarios en esa sesión, quienes serán los que firmarán el acta, aun cuando asistan los titulares del cargo.