Título VI Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal

Se faculta al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial para establecer las normas de diseño relativas al Régimen de Propiedad Horizontal, así como para reglamentar los requisitos y procedimientos de trámite para la incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal.

El Registro Público de Panamá tendrá la facultad para reservar, por un plazo de hasta un año prorrogable, el nombre de un proyecto que sea solicitado por el promotor o por quien lo representa, previo el pago de los derechos correspondientes.

El Régimen de Propiedad Horizontal se constituye en tres fases: 1ª.

La aprobación del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, mediante resolución, de que el proyecto a desarrollarse sea apto para incorporarse al Régimen de Propiedad Horizontal, para lo cual deberán aportarse los planos previamente aprobados por las autoridades La incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal será irrevocable, con las excepciones previstas en el artículo

103. 2ª.

La protocolización, ante notario, de la resolución emitida por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y del Reglamento de Copropiedad, con expresión del destino del proyecto y sus unidades inmobiliarias, y se acompañará de una descripción de cada unidad y el número y fecha del plano respectivo. 3ª.

La escritura pública deberá inscribirse en el Registro Público, previo cumplimiento de los requisitos legales.

El título constitutivo mediante el cual se incorpore un inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal contendrá para su inscripción, además de las exigencias requeridas por el artículo 1759 del Código Civil, lo siguiente:

1. La descripción del terreno y las mejoras, con expresión de sus áreas respectivas y materiales de construcción de las paredes, pisos y techo, así como la cantidad y la identificación de cada nivel o planta arquitectónica definiendo las áreas comunes y privativas en cada una de ellas. Este diseño deberá incluir un espacio seguro dentro del inmueble, donde deberán mantenerse los documentos relativos a la administración de la propiedad horizontal y donde lo amerite podrá establecerse la oficina de administración del inmueble. Las dimensiones y adecuaciones suficientes de este espacio corresponderán a las necesidades y la cantidad de unidades inmobiliarias que conformen el inmueble.

2. El valor que se da al proyecto desglosando los valores que tiene el terreno y sus mejoras.

3. El nombre del proyecto, el cual no podrá ser igual a otro ya inscrito, al que se antepondrán las iniciales P.H. o Propiedad Horizontal, para indicar que se trata de un proyecto bajo este Régimen, o el nombre del proyecto debidamente reservado con anterioridad en el Registro Público.

4. La determinación de las áreas comunes y privativas del Régimen de Propiedad Horizontal.

5. La determinación del uso o usos que son permitidos con el detalle de la independencia de cada uso asignado a las unidades inmobiliarias que conforman el Régimen. Queda entendido que, en caso de que el título constitutivo complete multiusos, deberá ser susceptible de división la operación de cada uso establecido en el Régimen y así deberá constar en el Reglamento de Copropiedad.

6. La identificación de la ubicación de cada unidad inmobiliaria con sus línderos, medidas lineales, superficie, valor y coeficiente de participación de los propietarios sobre los bienes comunes y sus derechos.

7. Los detalles sobre las unidades inmobiliarias en que se divide la finca.

8. La resolución que aprueba la incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal y el Reglamento de Copropiedad.

9. Cuando se trate de proyectos construidos por etapas, la especificación del área construida con su correspondiente valor del terreno, mejoras y el resto libre para futura construcción, indicando la superficie que queda y su valor.

10. Cuando se trate de proyectos de conjuntos inmobiliarios, la especificación de si se constituirán uno o varios regímenes de propiedad horizontal en los términos de esta Ley.

11. Cuando se trate de propiedad horizontal turística, la inclusión de la constancia de Registro de Turismo, el detalle de la modalidad de alojamiento turístico a desarrollarse y las especificaciones técnicas de dicha modalidad, lo cual debe constar en el Reglamento de Copropiedad.

12. El Régimen de Propiedad constituido sobre las unidades inmobiliarias de uso comercial turístico, debidamente inscrito al Régimen de Propiedad Horizontal y al Registro de Turismo como autoridad rectora, mediante el cual el propietario de las unidades inmobiliarias a través de contrato destina el bien a alojamiento público turístico en cualquiera de sus modalidades.

13. Cualquier otra circunstancia que interese hacer constar, como los bienes anejos que deben estar plenamente identificados y descritos y que deben formar parte de la unidad inmobiliaria.

Todas las operaciones sobre inmuebles sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal se inscribirán en el Registro Público de Panamá, de conformidad con lo establecido en el Capítulo II, Título II, Libro V del Código Civil, la Ley 3 de 1999 y demás normas emitidas por el Registro Público.

Cuando se trate de la inscripción de la segregación de una unidad inmobiliaria, será necesario acreditar los linderos, medidas lineales y superficie, así como la identificación de la unidad, ubicación en la planta, su valor y coeficiente de participación en los bienes comunes.

Si le corresponden bienes anejos, estos deberán estar plenamente identificados y descritos.

Los bienes ajenos no podrán formar fincas separadas de las unidades inmobiliarias, pues son bienes que siguen la suerte del principal.

Una vez el promotor inscriba la venta de todas las unidades inmobiliarias, deberá pagar una cuota parte por los bienes anejos que no hayan sido asignados a una unidad inmobiliaria y sean reserva del promotor, la que será correspondiente por las áreas que son comunes para todo el proyecto, como por ejemplo: calles de acceso, garita de seguridad, consumo del servicio eléctrico, limpieza y conservación de esas áreas comunes, esta cuota parte será determinada en el Reglamento de Copropiedad.

Una vez cumplido el periodo de reserva del promotor, estos pasarán a ser bienes comunes del inmueble.

Las mejoras consistentes en proyectos destinados al Régimen de Propiedad Horizontal cuyo desarrollo sea por etapas podrán incorporarse a medida que las respectivas unidades inmobiliarias se vayan construyendo si, además de cumplir con las formalidades de los artículos 38 y 39 en cuanto sean aplicables, mediante las siguientes causas:

1. Que la parte ya construida sea utilizable para su destino.

2. Que la ocupación parcial del proyecto no represente peligro para persona alguna.

3. Que las autoridades competentes expidan permiso de ocupación individual.

4. Que la administración de la propiedad horizontal sea responsabilidad del promotor y/o propietario inicial hasta que se complete la totalidad, pudiendo requerir el promotor y/o propietario inicial únicamente la participación correspondiente a la cuota de gastos comunes de cada propietario que haya adquirido su unidad inmobiliaria desde el momento en que adquiera el título de propiedad. Una vez perfeccionada la venta e inscripción del 51% de las unidades inmobiliarias de la propiedad horizontal (originaria o derivada), los propietarios tendrán derecho a elegir una Junta Directiva que reemplace a los miembros designados por el promotor. El porcentaje mínimo de avance de la construcción de las mejoras y la infraestructura requerida para incorporarse al Régimen de Propiedad Horizontal será reglamentado por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

En caso de que se solicite la incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal de una edificación cuya construcción data de más de veinte años y que estuviera ocupada por arrendatarios, deberá cumplirse con los siguientes requisitos:

1. Presentar un informe técnico que confirme que el edificio o inmueble se encuentra en buenas condiciones de habitabilidad, suministrado por el interesado y firmado por un profesional idóneo.

2. Presentar al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial un memorial firmado y debidamente autenticado ante notario por no menos del 66% de los ocupantes del inmueble, quienes se notifican de la solicitud de incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal y el precio ofrecido.

3. Indemnizar con el equivalente al canon de arrendamiento de un mes por cada año ocupado, hasta un máximo de seis meses, a los arrendatarios que no acepten la compra de la unidad inmobiliaria incorporada al Régimen de Propiedad Horizontal de un edificio ocupado por arrendatarios, mediante la aprobación de no menos del 66% de los ocupantes del edificio o inmueble. Igualmente, cuando se traté de un inmueble de veinte años o menos de construido, se cumplirá con los requisitos descritos, excepto que el porcentaje de arrendatarios u ocupantes será de un 51%. Esta medida se aplicará de acuerdo con lo establecido en la normativa vigente en materia de arrendamiento.

El promotor o propietario pagará al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial una suma equivalente a dos décimos (0.2) del 1% del valor de construcción declarado para los efectos del impuesto municipal de construcción, en concepto de tramitación de solicitud que presenten para incorporar al Régimen de Propiedad Horizontal, lo que deberá pagarse también en los casos de reforma del Reglamento de Copropiedad, que implique aumento en los valores ya establecidos por la diferencia de dicho aumento.

El producto que se recaude por este concepto será asignado de la siguiente manera:

1. El 50% ingresará al Fondo de Asistencia Habitacional del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

2. El 50 % restante se asignará para contribuir con los gastos de funcionamiento de la Dirección de Propiedad Horizontal del Viceministerio de Ordenamiento Territorial.

Los edificios que el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial califique de interés social están exentos de este pago.

En los casos de proyectos de lotificación, parcelación o urbanización con lotes servidos, cuyas mejoras serán edificadas posteriormente por cada adquirente, el pago por los derechos de tramitación de estas solicitudes se hará en dos fases: 1ª.

El promotor, al presentar la solicitud de incorporación del proyecto al Régimen de Propiedad Horizontal, deberá pagar en el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial la suma equivalente a dos décimos (0.2) del 1% del valor de la infraestructura declarada, para los efectos del impuesto municipal de construcción.

La inscripción del proyecto en el Registro Público contendrá una marginal para cada lote servido pendiente del pago en el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial de las mejoras a construirse. 2ª.

El adquirente de cada lote servido, una vez realice las mejoras respectivas, deberá, previamente a la declaración de las mejoras en el Registro Público, pagar ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial lo preceptuado en el artículo 44, para lo cual el ministerio le extenderá una certificación que permitirá el levantamiento de la respectiva marginal y la correspondiente inscripción en el Registro Público.

La colocación o levantamiento de la nota marginal causará el pago de los derechos que correspondan al Registro Público de Panamá.