Título V Bienes Comunes y Privativos

Son bienes comunes esenciales y del dominio inalienable e indivisible aquellos que cumplan con un beneficio indispensable para todos los propietarios del inmueble, los cuales incluyen los siguientes:

1. En el caso de propiedad horizontal de edificios, el área de terreno en que se encuentra construido el inmueble, salvo en el caso de inmuebles construidos sobre terreno de propiedad de una o más personas según lo previsto en el numeral 3 del artículo

3. 2. Los bienes necesarios para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, apariencia y funcionamiento de las unidades inmobiliarias.

Los bienes que permiten a todos y a cada uno de los propietarios el uso y gace de una unidad inmobiliaria.

Los que expresamente se indiquen como tales en el Reglamento de Copropiedad que no sean contrarios a esta Ley.

Las áreas e instalaciones de servicios centrales, como electricidad, gas, agua, refrigeración, tanques y bombas de agua y demás similares.

Los cimientos, columnas, vigas, losas, azotea y otras partes estructurales, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, corredores y vías de entrada y salida y comunicación y todas las paredes exteriores de las fachadas de las unidades inmobiliarias.

Son bienes comunes los siguientes:

1. Los sótanos, ascensores, incineradores de residuos, buzones, áreas de estacionamiento de visitas, así como los estacionamientos para personas con discapacidad con movilidad reducida, según lo requiera la normativa vigente, y si los hubiera, patios y jardines.

Las áreas destinadas al uso o alojamiento de empleados de la Propiedad Horizontal.

Los artefactos, áreas e instalaciones existentes para el beneficio común.

4. Todas aquellas amenidades que brinden un beneficio común dentro de la propiedad horizontal.

Pertenecerán en comunidad únicamente para los propietarios de unidades inmobiliarias de un mismo piso, lo que se destine al uso exclusivo de los ocupantes de dicho piso, salvo los bienes comunes esenciales para todos los propietarios de la propiedad horizontal.

La Asamblea de Propietarios podrá aprobar por el 51% o más de la totalidad de las unidades inmobiliarias que algunos bienes comunes tengan el carácter de exclusivos bajo las condiciones que establezcan, para uno o más propietarios, siempre que no sean indispensables para la existencia, seguridad y conservación del inmueble, en cuyo caso corresponderá a ese propietario o esos propietarios beneficiados con el uso exclusivo de esos bienes comunes los gastos de mantenimiento, reparación y conservación.

Lo anterior podrá adoptarse en el título constitutivo de incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal o por la aprobación de la Asamblea de Propietarios.

La Asamblea de Propietarios, en decisión tomada por el 51% o más de la totalidad de las unidades inmobiliarias, podrá aprobar la adquisición de un bien ofrecido por su dueño, para ser utilizado como bien común, para venta o arrendamiento en beneficio de la propiedad horizontal.

Salvo la obligación de pagar las cuotas de gastos comunes, que son de carácter real por recaer sobre la unidad inmobiliaria, independientemente de quien sea su propietario, los deberes y derechos de todo propietario sobre los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectiva unidad inmobiliaria.

En la transferencia, gravamen, secuestro o embargo de una unidad inmobiliaria, se deberán incluir estos derechos y obligaciones y no podrán efectuarse estos actos en relación con ellos separadamente de la unidad inmobiliaria a la que se accede.

El coeficiente de participación sobre los bienes comunes será proporcional al valor de la unidad inmobiliaria de su dominio y deberá fijarse en términos de porcentaje del valor total del inmueble.

Las mejoras y menoscabos de cada unidad inmobiliaria no alteran la cuota atribuida, que solo podrá variarse con la aprobación del 51% o más de los votos de la totalidad de las unidades inmobiliarias, salvo lo dispuesto en el artículo 13.

Las cuotas de gastos comunes de las unidades inmobiliarias deberán ser canceladas mensualmente y generarán recargo siempre que haya vencido la obligación de pago.

El pago de estas cuotas recae sobre el inmueble, independientemente de quien sea su propietario.

La Asamblea de Propietarios podrá establecer los parámetros para que la Junta Directiva pueda efectuar arreglos de pago, incentivos por su pago adelantado y demás acciones que favorezcan la recaudación de las cuotas de gastos comunes, siempre que esta mejore la situación económica de la propiedad horizontal, debidamente autorizados por la Asamblea de Propietarios con la aprobación del 51% o más de los votos de la totalidad de las unidades inmobiliarias.

Los propietarios de unidades inmobiliarias con elementos compartidos costearán por partes iguales los gastos de mantenimiento y reparación de los elementos de los entrepisos y de las paredes que les sean comunes.

En caso de comprobarse que los daños han sido causados por uno de los afectados, este deberá asumir en un plazo de treinta días calendario los gastos de reparación.

Cada propietario deberá contribuir con los gastos necesarios para la administración, conservación, mantenimiento, operación, reparación y modificación de los bienes comunes, incluyendo la contratación de los seguros contra incendio, terremotos, incendios causados por terremotos con extensión de cubierta sobre todo el edificio y sobre la responsabilidad civil por daños a terceros en atención a la cuota de gastos comunes definida en el Reglamento de Copropiedad, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes, siempre que no contravengan las disposiciones de esta Ley.

La cuota de gastos comunes podrá ser fijada en forma distinta si así lo acuerda la Asamblea de Propietarios, mediante el voto afirmativo del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal que estén al día en sus obligaciones financieras, salvo la excepción establecida en el artículo 35.

A partir de la expedición del permiso de ocupación de la unidad inmobiliaria, el promotor y/o propietario inicial deberá sufragar la totalidad de las cuotas de gastos comunes hasta que sea debidamente inscrita en el Registro Público la venta de la unidad inmobiliaria o sea entregada la unidad inmobiliaria, en cuyo caso corresponderá a cada propietario o al promitente comprador, según sea el caso, asumirla conforme a la cuota de gastos comunes.

En los proyectos por etapas o fases que ya han sido incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal, el promotor y/o propietario inicial elaborará un presupuesto que contemple la totalidad las cuotas de gastos comunes para esa fase y sufragará la totalidad de las cuotas de gastos comunes de las unidades inmobiliarias que no hayan sido traspasadas y entregadas, que sean incorporadas de cada fase.

En los proyectos por etapas o fases que el propietario inicial no haya incorporado al Régimen de Propiedad Horizontal, este deberá pagar la cuota parte que le corresponde por las áreas que son comunes para todo el proyecto, como calles de acceso, garita de seguridad, jardinería y consumo por el servicio eléctrico de las luminarias de esas áreas comunes.

Estas áreas comunes tendrán un presupuesto independiente del inmueble.

El mantenimiento de aquellas áreas reservadas por el promotor para futuros desarrollos corresponderá al promotor y/o propietario inicial.

Si por causa imputable al promotor la unidad inmobiliaria no es entregada materialmente al nuevo propietario una vez que su escritura pública haya sido inscrita en el Registro Público, el promotor correrá con las cuotas de gastos comunes que correspondan a esta unidad inmobiliaria hasta la fecha en que se haga su entrega material, incluyendo sus llaves e inspección previa del nuevo propietario.

Cuando alguno de los propietarios incumpla su obligación de pago de las cuotas de gastos comunes en el plazo establecido, se aplicarán las siguientes medidas:

1. Se podrá cobrar un recargo de hasta un 20% sobre la cuota de gastos comunes dejada de pagar, posterior a la fecha establecida en el Reglamento de Copropiedad para el pago de la cuota de gastos comunes o, en su defecto, el último día del mes.

2. Se podrá anunciar en un lugar visible del inmueble el número de la unidad inmobiliaria morosa, número de finca y el monto sin especificación del nombre de su propietario.

3. Se podrá suspender el uso de las áreas comunes recreativas y los servicios comunes, como gas, internet, televisión por cable, cuando es común; servicio de portero eléctrico, uso de elevadores, aseo y demás servicios comunes para cuyo suministro es necesario el aporte de las cuotas de gastos comunes. Esta medida será aplicable a partir de los 2 meses o más del vencimiento de la obligación de pago. Se exceptúa de este numeral la suspensión del servicio del agua.

4. Se podrá negar el servicio de vigilancia y seguridad, de correspondencia, servicio de portería, permisos para entrada de materiales o permisos para remodelaciones o construcciones en la unidad.

5. Se podrá restringir el uso de entrada por control remoto o facilidades tecnológicas al propietario de la unidad inmobiliaria morosa y a sus dependientes. Sin embargo, se deberá permitir el acceso del propietario de la unidad inmobiliaria por medio de la entrada de visitantes.

6. Se podrá restringir el acceso vehicular de visitas y proveedores no esenciales y/o urgentes. Deberá ser permitido el paso hasta la unidad inmobiliaria morosa de ambulancias, vehículos de emergencia, autoridades, proveedores de medicamentos o de alimentación, cuando se trate de personas en estado de vulnerabilidad.

7. Se podrá interponer un proceso ejecutivo, sirviendo de título ejecutivo el estado de cuenta o los recibos no pagados. Esta medida será aplicable a partir de los dos meses o más del vencimiento de la obligación de pago.

8. Se deberá informar por escrito a las instituciones acreedoras de hipotecas o fiduciarias sobre las unidades inmobiliarias que mantengan atraso de dos meses o mas en el pago de sus cuotas de gastos comunes. El propietario moroso pagará los gastos en que incurra la propiedad horizontal para la aplicación de estas acciones y recuperación de dichas expensas, incluyendo los honorarios por servicios profesionales.

Quien ocupe, a cualquier título, alguna unidad inmobiliaria será responsable de los daños y perjuicios causados a los bienes comunes o privativos y a terceros por dolo, culpa o negligencia de sus dependientes y/o invitados, sin perjuicio de la responsabilidad solidaria que recae sobre la unidad inmobiliaria, por la que deberá responder su propietario.

Para determinar el monto económico y origen de los daños, el administrador deberá contar con los servicios profesionales de un perito idóneo en la materia, cuya opinión deberá constar en un acta elaborada con la intervención del administrador en representación del inmueble, el propietario o los propietarios afectados o quienes estos designen, quienes también podrán contratar los servicios profesionales de un perito idóneo en la materia.

De no ser pagados los daños en treinta días calendario, el monto de los perjuicios a los bienes comunes se incluirá en el estado de cuenta de la unidad inmobiliaria formando parte de la cuota de gastos comunes.

El propietario afectado en sus bienes podrá iniciar las acciones legales que estime pertinentes.

Cada propietario utilizará su unidad inmobiliaria de acuerdo con su destino previsto en las leyes y en el Reglamento de Copropiedad.

El propietario de una unidad inmobiliaria destinada al uso residencial podrá ejercer en esta el oficio o profesión de la cual deriva sus ingresos, siempre que resida en dicha unidad y sea quien a título personal ejerza el oficio o profesión y no ocasione gastos adicionales a la propiedad horizontal, perturbe la seguridad, la paz o la tranquilidad de los vecinos o viole la ley, su reglamentación o el Reglamento de Copropiedad o Reglamento de Uso.

En los casos en que el propietario de la unidad inmobiliaria quiera acogerse a este beneficio, deberá comunicarlo por escrito a la Junta Directiva para que se autorice al respecto.

En caso de no tener una respuesta en el término dispuesto en el artículo 2, se entenderá como concedido el beneficio.

En caso de que se viole la ley, su reglamentación o el Reglamento de Copropiedad o Reglamento de Uso o existan quejas fundadas de los otros propietarios o se utilice la unidad inmobiliaria para actos contrarios a la moral y las buenas costumbres, se revocará de inmediato la autorización dada.

Cada propietario utilizará los bienes comunes según su destino y de acuerdo con el Reglamento de Copropiedad y Reglamento de Uso.

Se prohíbe a los propietarios, residentes y a quienes ocupen las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal a cualquier título lo siguiente:

1. Destinar las unidades inmobiliarias a usos contrarios a la ley, a la moral o a las buenas costumbres o a fines diferentes a los que estuvieran señalados.

2. Perturbar de cualquier manera la tranquilidad y/o causar molestias que alteren la paz y sosiego, salud y seguridad de los propietarios y/o residentes.

3. Introducir, mantener o almacenar en su unidad inmobiliaria o cualquier otra parte de la propiedad horizontal, sustancias húmedas corrosivas, inflamables, infectas, que representen peligro para la estructura, salubridad, seguridad o apariencia de la propiedad horizontal o para la salud de los ocupantes o que produzcan malos olores o cualquier clase de molestias para los demás propietarios y/o residentes.

4. Realizar obras nuevas, instalaciones o equipos, como adicionar techos, aleros, antenas u otros objetos, sin el consentimiento del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal y de las autoridades competentes. En caso de que se otorgue el consentimiento para tales modificaciones como adición de techos, aleros, antenas u otros objetos, estos no podrán sobresalir de la proyección horizontal de los pisos de las unidades inmobiliarias.

5. Hacer obras nuevas y/o mejoras, como excavaciones nuevas, sótanos o ampliaciones de las ya existentes y, en general, ejecutar actos que puedan perjudicar o comprometer la solidez, seguridad o salubridad de la propiedad horizontal.

6. Modificar o adicionar cualquiera de las fachadas del bien inmueble, sin el consentimiento del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que constituyen o conforman la propiedad horizontal y que estén al día con sus obligaciones en concepto de cuotas de gastos comunes, sin el estudio de un arquitecto y la aprobación de las autoridades competentes. En caso de alteraciones a las fachadas sin el cumplimiento de los requisitos establecidos, el juez de paz o las autoridades competentes obligarán al propietario o a los propietarios de las unidades inmobiliarias a la reposición de los elementos modificados y, en caso de negativa, por un periodo de treinta días calendario, contado a partir de la notificación, impondrá una multa que variará desde ¼% o su equivalente en decimales 0.25% hasta un 1% o su equivalente en decimales 0.01% del valor de la unidad inmobiliaria inscrita en el Registro Público, dependiendo de la gravedad de la falta, hasta que se cumpla con lo establecido. Para que la Asamblea de Propietarios otorgue el permiso a que se refiere este numeral, será necesario cumplir con los siguientes requisitos: a. Que un arquitecto idóneo presente un estudio para toda la fachada de la edificación. b. Que este estudio lo aprueben no menos del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal y que estén al día con sus obligaciones en concepto de cuotas de gastos comunes. Para solicitar la aprobación de los planos ante el municipio respectivo, deberá contar con la aprobación de la Asamblea de Propietarios. De tratarse de modificaciones durante los primeros cinco años, contados a partir de la fecha del permiso de ocupación de la edificación, se debe obtener la aprobación escrita del arquitecto diseñador de la obra para cualquier modificación de la fachada exterior.

7. Colocar letreros comerciales o profesionales en la unidad inmobiliaria sin previo consentimiento de la Junta Directiva, excepto en los locales destinados a comercios u oficinas en la planta baja o entrepisos, donde los propietarios podrán colocar letreros que no afecten la estética o la seguridad y, a juicio de la Junta Directiva, no causen molestias a los otros propietarios ni excedan la altura de su correspondiente propiedad y siempre que se señale el lugar donde se instalaron, el diseño de estos y se cuente con el permiso del municipio.

8. Contratar personal no idóneo para la reparación, mantenimiento y conservación de instalaciones de electricidad, plomería, gas y cualquier otra que requiera de idoneidad o certificación para ser ejercida.

9. Ejecutar otros actos que prohíbe el Reglamento de Copropiedad. La Junta Directiva podrá establecer, mediante resoluciones, prohibiciones adicionales no contempladas en la presente Ley, su reglamentación o en el Reglamento de Copropiedad de la Propiedad Horizontal, las cuales surtirán efecto una vez sean aprobadas por la Asamblea de Propietarios. Podrán surtir efecto inmediato aquellas que versen sobre temas urgentes, que sean tendientes a prevenir situaciones que pongan en peligro la vida, seguridad, salubridad o estabilidad del inmueble, las que tendrán vigencia hasta ser aprobadas o rechazadas en reunión de la Asamblea de Propietarios.

La infracción a cualquiera de las prohibiciones contenidas en el artículo anterior dará lugar a las siguientes acciones correctivas, dependiendo de la gravedad del caso:

1. El administrador podrá realizar un primer llamado de atención, el cual podrá ser verbal o por escrito, a través de los medios establecidos para fines de convocatoria, por parte de la administración.

2. La Junta Directiva podrá imponer las multas que la propiedad horizontal tenga establecidas por cada falta, de acuerdo con los reglamentos aprobados.

De persistir la infracción a cualquiera de las prohibiciones contenidas en el artículo anterior, la Junta Directiva, el administrador o cualquier propietario, en atención a las competencias establecidas en el artículo 108, tendrá la obligación de denunciar ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y/o el juez de paz y/o la autoridad competente la infracción o las infracciones cometidas por el propietario y/o ocupante.

En caso de comprobarse la infracción, se ordenará la cesación de los actos y podrá amonestarse o imponer multa de cincuenta balboas (B/.50.00) a quinientos balboas (B/.500.00) al infractor, quien responderá por los daños y perjuicios a que hubiera lugar.

En caso de reincidencia o incumplimiento de la orden impartida, la multa será de quinientos balboas (B/.500.00) a mil balboas (B/.1,000.00) al infractor, quien responderá por los daños y perjuicios a que hubiera lugar.

Quien ocupe, a cualquier título, alguna unidad inmobiliaria tendrá la obligación de permitir el tránsito y trabajo de personas que deban ingresar en esta o en sus bienes anejos para inspeccionar o efectuar arreglos en otra unidad inmobiliaria, en bienes comunes o de terceros.

Para tal fin, el administrador solicitará con tres días calendario de antelación los permisos respectivos, a menos que se trate de un tema de urgencia notoria donde tendrá que dar el paso expedito.

De negarse el permiso, la Junta Directiva o, en su defecto, el administrador pondrá en conocimiento de esta situación al juez de paz respectivo o de turno para obtener la autorización de ingreso a la unidad inmobiliaria.

La modificación de cuotas de gastos comunes ordinaria o la aprobación de cuotas de gastos comunes extraordinarias en la primera convocatoria requerirá de la aprobación de la Asamblea de Propietarios mediante la votación favorable de, por lo menos, el 51% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes.

De no lograrse el quorum reglamentario en la reunión de la Asamblea de Propietarios en primera convocatoria en donde se modifica la cuota de gastos comunes ordinaria o la aprobación de una cuota de gastos comunes extraordinaria, el secretario de la Junta Directiva o quien esté ejerciendo esta función levantará un acta dejando constancia de la situación y cualquier otro hecho relevante que debe ser conocido por los propietarios ausentes.

Los presentes podrán establecer una nueva fecha para la celebración de una nueva reunión, la cual deberá ser convocada de acuerdo con lo establecido en esta Ley con un mínimo de 10 días calendario después de la primera, con la misma agenda, horario, forma y lugar para tratar la modificación de la cuota de gastos comunes ordinaria o la creación de una cuota de gastos comunes extraordinaria.

En la segunda convocatoria bastará con la aprobación de, como mínimo, el 30% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes.

En estos casos le será aplicado lo preceptuado en el numeral 50 del artículo 6 de esta Ley.