Artículo 119

Se adiciona el artículo 2-A a la Ley 45 de 2007, así: Artículo 2-A. Concepto. Se consideran consumidores, siempre que adquieran bienes y servicios como destinatario final en una relación de consumo, las personas jurídicas incluyendo sociedades anónimas, fundaciones de interés privado, asociaciones sin fines de lucro, sociedades de responsabilidad limitada, entre otras.

En los contratos de promesa de compraventa y contratos de compraventa de unidades inmobiliarias comerciales o mixtas bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, será obligatorio anunciar si la azotea será o no de uso común. Las azoteas podrán ser de uso exclusivo de algunas unidades inmobiliarias, con exclusión de otras unidades, y se deberá especificar cuáles son las unidades inmobiliarias con derecho a su uso e incluirse en los contratos de promesa de compraventa y los contratos de compraventa. De omitirse esta información, la azotea será de propiedad común de todas las unidades inmobiliarias que conformen la propiedad horizontal, con acceso directo desde las áreas comunes. De igual forma, en la inscripción inicial de la propiedad horizontal y en el Reglamento de Copropiedad se podrá establecer que las azoteas pertenecen a determinada unidad inmobiliaria, en cuyo caso se le asignará un valor y un porcentaje de participación y su propietario deberá pagar la respectiva cuota de gastos comunes. Si la azotea en los proyectos comerciales o mixtos es reservada por el promotor o propietario inicial para futura construcción o instalación, esta deberá cumplir con antelación con las normas de desarrollo urbano, como densidad, estacionamientos, destino o uso y otros. Además, deberá contar con las autorizaciones respectivas.

En la promesa de compraventa que suscriban el promitente comprador y el promitente vendedor, en el caso de viviendas nuevas, sin perjuicio de los requisitos exigidos por la legislación de protección al consumidor, deberán incluirse: 1. Detalle de los metros que, efectivamente, tendría la unidad inmobiliaria, con prescindencia de su participación en las áreas comunes. 2. Descripción y propiedad del terreno en el que se construirá el edificio o los edificios. 3. Cantidad de estacionamientos a que tendría derecho la unidad inmobiliaria. 4. Información detallada de las reservas que el promotor impondrá en el Reglamento de Copropiedad sobre sótanos, fachadas, servidumbres y otros. Las reservas que podrán establecerse sobre áreas privadas ya edificadas, igual las podrá fijar sobre terrenos adyacentes para continuar con futuras etapas de la propiedad horizontal. Se permitirá al promotor adelantarlas, asumiendo haberse cumplido con el mínimo exigido por las normas de desarrollo urbano. No podrá el promotor desmejorar los derechos a la propiedad privada ofrecida al comprador. 5. En el caso de pactarse un cargo económico por el periodo comprendido entre la entrega y la constitución del título de propiedad sobre la unidad inmobiliaria, claramente que dicho cargo no podrá ser mayor del 1% sobre el saldo insoluto del precio pactado ni debe exceder un máximo de tres meses contado a partir de la entrega, salvo que la falta de constitución del título de propiedad sobre la unidad inmobiliaria sea por causa imputable al promitente comprador o su trámite hipotecario, y solo será efectivo cuando ocurran las siguientes circunstancias: a. Se haya obtenido el permiso de ocupación. b. Se haya hecho entrega de la unidad inmobiliaria con sus correspondientes llaves, lo que debe constar en el acta de entrega correspondiente a conformidad del promitente comprador. Para este efecto, la respectiva unidad inmobiliaria debe encontrarse apta para ser habitada permanentemente. Para efectos de este artículo se entiende que el comprador no podrá negarse a recibir el inmueble siempre que la unidad sea habitable en su conjunto, y de existir excepciones que no impliquen un monto mayor del 1% del valor de la propiedad, el vendedor deberá realizar las subsanaciones correspondientes en un periodo no mayor de treinta días calendario. Se entenderá entregada la unidad inmobiliaria si el comprador la ocupa efectivamente. Este artículo será aplicable a todas las viviendas nuevas sean o no incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal y su tutela será competencia de la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia, que será competente para imponer sanciones ante cualquier infracción a este artículo, que serán impuestas de acuerdo con los montos y procedimientos de la Ley 45 de 2007 y sus reglamentos.

Para el cálculo de las áreas de las unidades inmobiliarias, se incluirá el área que ocupen las columnas dentro de la respectiva unidad inmobiliaria, los aleros y losas exteriores que porten algún equipamiento o instalación que sirva a la unidad inmobiliaria, así como el área que ocupen las paredes exteriores, ya que, a pesar de ser partes comunes del edificio, prestan un servicio directo a la respectiva unidad inmobiliaria.