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Título VI Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal ›

Artículo 42

Las mejoras consistentes en proyectos destinados al Régimen de Propiedad Horizontal cuyo desarrollo sea por etapas podrán incorporarse a medida que las respectivas unidades inmobiliarias se vayan construyendo si, además de cumplir con las formalidades de los artículos 38 y 39 en cuanto sean aplicables, mediante las siguientes causas:

1. Que la parte ya construida sea utilizable para su destino.

2. Que la ocupación parcial del proyecto no represente peligro para persona alguna.

3. Que las autoridades competentes expidan permiso de ocupación individual.

4. Que la administración de la propiedad horizontal sea responsabilidad del promotor y/o propietario inicial hasta que se complete la totalidad, pudiendo requerir el promotor y/o propietario inicial únicamente la participación correspondiente a la cuota de gastos comunes de cada propietario que haya adquirido su unidad inmobiliaria desde el momento en que adquiera el título de propiedad. Una vez perfeccionada la venta e inscripción del 51% de las unidades inmobiliarias de la propiedad horizontal (originaria o derivada), los propietarios tendrán derecho a elegir una Junta Directiva que reemplace a los miembros designados por el promotor. El porcentaje mínimo de avance de la construcción de las mejoras y la infraestructura requerida para incorporarse al Régimen de Propiedad Horizontal será reglamentado por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

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Todas las operaciones sobre inmuebles sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal se inscribirán en el Registro Público de Panamá, de conformidad con lo establecido en el Capítulo II, Título II, Libro V del Código Civil, la Ley 3 de 1999 y demás normas emitidas por el Registro Público.

Cuando se trate de la inscripción de la segregación de una unidad inmobiliaria, será necesario acreditar los linderos, medidas lineales y superficie, así como la identificación de la unidad, ubicación en la planta, su valor y coeficiente de participación en los bienes comunes. Si le corresponden bienes anejos, estos deberán estar plenamente identificados y descritos. Los bienes ajenos no podrán formar fincas separadas de las unidades inmobiliarias, pues son bienes que siguen la suerte del principal. Una vez el promotor inscriba la venta de todas las unidades inmobiliarias, deberá pagar una cuota parte por los bienes anejos que no hayan sido asignados a una unidad inmobiliaria y sean reserva del promotor, la que será correspondiente por las áreas que son comunes para todo el proyecto, como por ejemplo: calles de acceso, garita de seguridad, consumo del servicio eléctrico, limpieza y conservación de esas áreas comunes, esta cuota parte será determinada en el Reglamento de Copropiedad. Una vez cumplido el periodo de reserva del promotor, estos pasarán a ser bienes comunes del inmueble.

En caso de que se solicite la incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal de una edificación cuya construcción data de más de veinte años y que estuviera ocupada por arrendatarios, deberá cumplirse con los siguientes requisitos: 1. Presentar un informe técnico que confirme que el edificio o inmueble se encuentra en buenas condiciones de habitabilidad, suministrado por el interesado y firmado por un profesional idóneo. 2. Presentar al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial un memorial firmado y debidamente autenticado ante notario por no menos del 66% de los ocupantes del inmueble, quienes se notifican de la solicitud de incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal y el precio ofrecido. 3. Indemnizar con el equivalente al canon de arrendamiento de un mes por cada año ocupado, hasta un máximo de seis meses, a los arrendatarios que no acepten la compra de la unidad inmobiliaria incorporada al Régimen de Propiedad Horizontal de un edificio ocupado por arrendatarios, mediante la aprobación de no menos del 66% de los ocupantes del edificio o inmueble. Igualmente, cuando se traté de un inmueble de veinte años o menos de construido, se cumplirá con los requisitos descritos, excepto que el porcentaje de arrendatarios u ocupantes será de un 51%. Esta medida se aplicará de acuerdo con lo establecido en la normativa vigente en materia de arrendamiento.

El promotor o propietario pagará al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial una suma equivalente a dos décimos (0.2) del 1% del valor de construcción declarado para los efectos del impuesto municipal de construcción, en concepto de tramitación de solicitud que presenten para incorporar al Régimen de Propiedad Horizontal, lo que deberá pagarse también en los casos de reforma del Reglamento de Copropiedad, que implique aumento en los valores ya establecidos por la diferencia de dicho aumento. El producto que se recaude por este concepto será asignado de la siguiente manera: 1. El 50% ingresará al Fondo de Asistencia Habitacional del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial. 2. El 50 % restante se asignará para contribuir con los gastos de funcionamiento de la Dirección de Propiedad Horizontal del Viceministerio de Ordenamiento Territorial. Los edificios que el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial califique de interés social están exentos de este pago.

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