Artículo 30

Cuando alguno de los propietarios incumpla su obligación de pago de las cuotas de gastos comunes en el plazo establecido, se aplicarán las siguientes medidas: 1. Se podrá cobrar un recargo de hasta un 20% sobre la cuota de gastos comunes dejada de pagar, posterior a la fecha establecida en el Reglamento de Copropiedad para el pago de la cuota de gastos comunes o, en su defecto, el último día del mes. 2. Se podrá anunciar en un lugar visible del inmueble el número de la unidad inmobiliaria morosa, número de finca y el monto sin especificación del nombre de su propietario. 3. Se podrá suspender el uso de las áreas comunes recreativas y los servicios comunes, como gas, internet, televisión por cable, cuando es común; servicio de portero eléctrico, uso de elevadores, aseo y demás servicios comunes para cuyo suministro es necesario el aporte de las cuotas de gastos comunes. Esta medida será aplicable a partir de los 2 meses o más del vencimiento de la obligación de pago. Se exceptúa de este numeral la suspensión del servicio del agua. 4. Se podrá negar el servicio de vigilancia y seguridad, de correspondencia, servicio de portería, permisos para entrada de materiales o permisos para remodelaciones o construcciones en la unidad. 5. Se podrá restringir el uso de entrada por control remoto o facilidades tecnológicas al propietario de la unidad inmobiliaria morosa y a sus dependientes. Sin embargo, se deberá permitir el acceso del propietario de la unidad inmobiliaria por medio de la entrada de visitantes. 6. Se podrá restringir el acceso vehicular de visitas y proveedores no esenciales y/o urgentes. Deberá ser permitido el paso hasta la unidad inmobiliaria morosa de ambulancias, vehículos de emergencia, autoridades, proveedores de medicamentos o de alimentación, cuando se trate de personas en estado de vulnerabilidad. 7. Se podrá interponer un proceso ejecutivo, sirviendo de título ejecutivo el estado de cuenta o los recibos no pagados. Esta medida será aplicable a partir de los dos meses o más del vencimiento de la obligación de pago. 8. Se deberá informar por escrito a las instituciones acreedoras de hipotecas o fiduciarias sobre las unidades inmobiliarias que mantengan atraso de dos meses o mas en el pago de sus cuotas de gastos comunes. El propietario moroso pagará los gastos en que incurra la propiedad horizontal para la aplicación de estas acciones y recuperación de dichas expensas, incluyendo los honorarios por servicios profesionales.

Quien ocupe, a cualquier título, alguna unidad inmobiliaria será responsable de los daños y perjuicios causados a los bienes comunes o privativos y a terceros por dolo, culpa o negligencia de sus dependientes y/o invitados, sin perjuicio de la responsabilidad solidaria que recae sobre la unidad inmobiliaria, por la que deberá responder su propietario. Para determinar el monto económico y origen de los daños, el administrador deberá contar con los servicios profesionales de un perito idóneo en la materia, cuya opinión deberá constar en un acta elaborada con la intervención del administrador en representación del inmueble, el propietario o los propietarios afectados o quienes estos designen, quienes también podrán contratar los servicios profesionales de un perito idóneo en la materia. De no ser pagados los daños en treinta días calendario, el monto de los perjuicios a los bienes comunes se incluirá en el estado de cuenta de la unidad inmobiliaria formando parte de la cuota de gastos comunes. El propietario afectado en sus bienes podrá iniciar las acciones legales que estime pertinentes.

Cada propietario utilizará los bienes comunes según su destino y de acuerdo con el Reglamento de Copropiedad y Reglamento de Uso.

Se prohíbe a los propietarios, residentes y a quienes ocupen las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal a cualquier título lo siguiente: 1. Destinar las unidades inmobiliarias a usos contrarios a la ley, a la moral o a las buenas costumbres o a fines diferentes a los que estuvieran señalados. 2. Perturbar de cualquier manera la tranquilidad y/o causar molestias que alteren la paz y sosiego, salud y seguridad de los propietarios y/o residentes. 3. Introducir, mantener o almacenar en su unidad inmobiliaria o cualquier otra parte de la propiedad horizontal, sustancias húmedas corrosivas, inflamables, infectas, que representen peligro para la estructura, salubridad, seguridad o apariencia de la propiedad horizontal o para la salud de los ocupantes o que produzcan malos olores o cualquier clase de molestias para los demás propietarios y/o residentes. 4. Realizar obras nuevas, instalaciones o equipos, como adicionar techos, aleros, antenas u otros objetos, sin el consentimiento del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal y de las autoridades competentes. En caso de que se otorgue el consentimiento para tales modificaciones como adición de techos, aleros, antenas u otros objetos, estos no podrán sobresalir de la proyección horizontal de los pisos de las unidades inmobiliarias. 5. Hacer obras nuevas y/o mejoras, como excavaciones nuevas, sótanos o ampliaciones de las ya existentes y, en general, ejecutar actos que puedan perjudicar o comprometer la solidez, seguridad o salubridad de la propiedad horizontal. 6. Modificar o adicionar cualquiera de las fachadas del bien inmueble, sin el consentimiento del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que constituyen o conforman la propiedad horizontal y que estén al día con sus obligaciones en concepto de cuotas de gastos comunes, sin el estudio de un arquitecto y la aprobación de las autoridades competentes. En caso de alteraciones a las fachadas sin el cumplimiento de los requisitos establecidos, el juez de paz o las autoridades competentes obligarán al propietario o a los propietarios de las unidades inmobiliarias a la reposición de los elementos modificados y, en caso de negativa, por un periodo de treinta días calendario, contado a partir de la notificación, impondrá una multa que variará desde ¼% o su equivalente en decimales 0.25% hasta un 1% o su equivalente en decimales 0.01% del valor de la unidad inmobiliaria inscrita en el Registro Público, dependiendo de la gravedad de la falta, hasta que se cumpla con lo establecido. Para que la Asamblea de Propietarios otorgue el permiso a que se refiere este numeral, será necesario cumplir con los siguientes requisitos: a. Que un arquitecto idóneo presente un estudio para toda la fachada de la edificación. b. Que este estudio lo aprueben no menos del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal y que estén al día con sus obligaciones en concepto de cuotas de gastos comunes. Para solicitar la aprobación de los planos ante el municipio respectivo, deberá contar con la aprobación de la Asamblea de Propietarios. De tratarse de modificaciones durante los primeros cinco años, contados a partir de la fecha del permiso de ocupación de la edificación, se debe obtener la aprobación escrita del arquitecto diseñador de la obra para cualquier modificación de la fachada exterior. 7. Colocar letreros comerciales o profesionales en la unidad inmobiliaria sin previo consentimiento de la Junta Directiva, excepto en los locales destinados a comercios u oficinas en la planta baja o entrepisos, donde los propietarios podrán colocar letreros que no afecten la estética o la seguridad y, a juicio de la Junta Directiva, no causen molestias a los otros propietarios ni excedan la altura de su correspondiente propiedad y siempre que se señale el lugar donde se instalaron, el diseño de estos y se cuente con el permiso del municipio. 8. Contratar personal no idóneo para la reparación, mantenimiento y conservación de instalaciones de electricidad, plomería, gas y cualquier otra que requiera de idoneidad o certificación para ser ejercida. 9. Ejecutar otros actos que prohíbe el Reglamento de Copropiedad. La Junta Directiva podrá establecer, mediante resoluciones, prohibiciones adicionales no contempladas en la presente Ley, su reglamentación o en el Reglamento de Copropiedad de la Propiedad Horizontal, las cuales surtirán efecto una vez sean aprobadas por la Asamblea de Propietarios. Podrán surtir efecto inmediato aquellas que versen sobre temas urgentes, que sean tendientes a prevenir situaciones que pongan en peligro la vida, seguridad, salubridad o estabilidad del inmueble, las que tendrán vigencia hasta ser aprobadas o rechazadas en reunión de la Asamblea de Propietarios.