Artículo 15

Las unidades inmobiliarias podrán ser modificadas para formar otras, para reducir o aumentar su área, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos: 1. Que la modificación no afecte la estabilidad, conservación y funcionamiento de la propiedad horizontal. 2. Que la modificación cumpla con las normas de desarrollo urbano. 3. Que la aprobación de la Asamblea de Propietarios represente no menos del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias, debidamente representadas por el propietario o por persona delegada en la reunión de la Asamblea de Propietario. 4. Que se obtengan los permisos de las autoridades competentes. Para estas modificaciones físicas será necesaria la protocolización de la reforma al Reglamento de Copropiedad y una declaración que indique la finca a la que hará el cambio y en qué consiste. Esta inscripción la hará el registro Público en cada finca, salvo que se trate de fusión o reunión de fincas o división de una existente, en cuyo caso se procederá con la respectiva cancelación de la inscripción habida de la finca que deja de existir por haberse fusionado con otra o la anotación de la nueva finca que nace de la división de la existente.

En las operaciones mercantiles con garantía de bienes sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal, el deudor y el acreedor o fiduciario, según sea el caso, podrán convenir que los derechos que esta Ley confiere al propietario puedan ser ejercidos por estos. Una vez perfeccionado, este convenio debe ser informado con sus detalles por escrito a la administración de la Propiedad Horizontal.

Son bienes comunes esenciales y del dominio inalienable e indivisible aquellos que cumplan con un beneficio indispensable para todos los propietarios del inmueble, los cuales incluyen los siguientes: 1. En el caso de propiedad horizontal de edificios, el área de terreno en que se encuentra construido el inmueble, salvo en el caso de inmuebles construidos sobre terreno de propiedad de una o más personas según lo previsto en el numeral 3 del artículo 3. 2. Los bienes necesarios para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, apariencia y funcionamiento de las unidades inmobiliarias. Los bienes que permiten a todos y a cada uno de los propietarios el uso y gace de una unidad inmobiliaria. Los que expresamente se indiquen como tales en el Reglamento de Copropiedad que no sean contrarios a esta Ley. Las áreas e instalaciones de servicios centrales, como electricidad, gas, agua, refrigeración, tanques y bombas de agua y demás similares. Los cimientos, columnas, vigas, losas, azotea y otras partes estructurales, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, corredores y vías de entrada y salida y comunicación y todas las paredes exteriores de las fachadas de las unidades inmobiliarias.

Son bienes comunes los siguientes: 1. Los sótanos, ascensores, incineradores de residuos, buzones, áreas de estacionamiento de visitas, así como los estacionamientos para personas con discapacidad con movilidad reducida, según lo requiera la normativa vigente, y si los hubiera, patios y jardines. Las áreas destinadas al uso o alojamiento de empleados de la Propiedad Horizontal. Los artefactos, áreas e instalaciones existentes para el beneficio común. 4. Todas aquellas amenidades que brinden un beneficio común dentro de la propiedad horizontal.